转换土地用途以集约利用土地

土地用途转换即从一种用途改变为另一种用途，如从工业用地转换为住宅或商业用地等。伴随着利用方式的转变，其利用强度也相应发生变化，如从单层建筑改变为多层建筑增加容积率、建筑密度和空地利用等。城市化发展与土地集约利用相辅相成、相互促进，目标一致，而土地用途转换是实现土地集约利用的重要手段。土地用途转换是经济发展、城市扩展的必然结果，也是土地利用现代化过程的重要方面。

保障性住房的建设用地由政府划拨，在获得土地用途转换的可能性和实际操作上都具有一定的优势，完全可以突破原有土地集约程度偏重于同一土地用途内部指标提高的局限。具体做法可以将对日照要求较低，层数也不可能多的商业用房、集贸市场或交通站房的上部空间开发为经济适用房或廉租房，相应地减少楼栋间距、节约土地，进而提高群体布置下的整体容积率。厦门市率先结合公交场站建设保障性住房，实现了土地用途的转换。过去的一个露天公交场站往往占用1万～2万平方米的土地。为节约利用土地，厦门市把公交场站按照选址楼房化，充分利用上部空间，建设一批保障性住房提供给中低收入市民。目前，厦门市此类项目有观音山公寓、古楼公寓、沧林花园和湖滨中路公交场站社会保障性住房项目等四个。大多数中低收入家庭主要的出行工具是公交车，因此在公交方便的地方建设居住区是比较合适的，当然必须采取措施减少由于功能的改变带来对居住环境的影响。

土地作为一种稀缺不可再生的基础性资源，其合理、高效的利用对城市乃至国家的可持续发展具有重要的现实意义。我国城市化进程的加速、城市人口的剧增，使得本来就稀缺的城市建设用地更加紧张。高密度集约式的土地利用，可以提高土地利用的经济效益，也可防止对土地资源过渡的开发。然而，通过调研对比我们发现经济适用房小区容积率相比周边商品住宅小区普遍偏低，无论从社会资源分配还是市场的角度来讲都是不合理的。保障性住房的建设应采取有效策略充分利用城市土地以达到对土地资源的最优配置，解决更多人的居住问题，促进社会和谐发展。为了节约土地，推动经济、人口、资源、环境的协调发展，适度有序地在保障性住房建设中加大开发强度，提高容积率势在必行。