低收入住宅如何设置地下停车库？

（1）静态交通组织原则

A．严格控制机动车停车位的数量，按居住区规范（2011版本）的汽车停车率最低标准10％来控制，停车位中应考虑设置货车等大车位。

低收入保障性住区居民的收入水平较低。⁽²³⁾符合资格要求的保障性住房申请者的家庭资产和居住面积均较低，具备资格的申请者不应拥有非营运性私家机动车。我们也必须关注到营运性车辆的停放问题。如果某些出租车、货车等营运车辆司机，其他家庭成员收入较低，或人口较多，他的家庭依然有可能成为低收入家庭，符合住房保障条件。

对于保障性住区乃至整个城市而言，大力发展公共交通、限制私家车是必然的趋势。借鉴中国香港地区公共住宅的管理经验，在低收入保障住区内应严格控制机动车停车位的数量，同时对拥有经营性机动车的家庭进行严格的登记制度，并在此基础上提供一定数量的机动车停车位。这样，无论是从社会公平的角度还是从积极促进低收入人群就业，提高其造血能力的角度都是合理的。

保障性住区内提供的停车位如果是为营运性车辆配置，其数量必然较少，同时可以考虑收取相对较低的费用，用于住区管理。而对住区内的其他车辆加强管理，作为家庭资产进行备案，如果住户不符合保障条件就应立刻退出保障范围。

B．住区内的机动车停车位应以地面停车为主

在较低的机动车停车率前提下，我们可以考虑以地面停车为主的方式解决停车问题，而这种方式的成本最低，灵活性相对较大。地面停车位可以较为方便地改变用途，成为绿地或者活动场地。

当然如果住区的容积率较高，而每户的面积较小，必然导致在相对较小的用地内提供很多户住宅。即使停车率较低的情况下依然可能出现难以在地面完全解决的可能。考虑到地面停车会挤占了绿化面积和活动场地。在这种情况下，可以考虑利用人防地下室安排小型机动车停车，地面停车位则主要为货车等大型车量停放服务。总之在停车率相对较低的情况下，采用以地面停车为主的停车方式，并结合实际情况，设置地下停车。

C．利用地下人防空间设置对社会经营的停车场

我国对多层、高层建筑有设置人防空间的要求，而利用人防地下室设置地下停车库，是普通住区的常规做法。随着城市土地资源的日益紧张，城市停车问题日趋尖锐。以往，低收入住宅考虑到自身的停车需求有限，地下停车库成本较高，往往尽量少地设置地下停车库。从某种角度而言，这是对低收入住区地下空间价值的一种浪费。低收入保障性住区自身的停车矛盾较小，但是其地下空间如加以经营，可以创造更多的经济效益，提供就业机会。中国香港地区公屋就往往利用临街空地建设立体停车楼，为社会车辆服务，收取高额停车费用，收益颇丰。

在人群混合的“居住片区”中，低收入住区的地下停车库可以成为为社会公众服务的经营性停车库（相当于居住区的公共配套，可为拥车辆较多的高档住区服务，也可成为居住区商业等设施的停车场的补充）。停车库的出入口位于城市道路，不影响低收入住区居民的环境质量，而其经营收益用于低收入住区的维护和管理。这也可以看为将不同收入阶层混合的互补效益。

D．充分考虑自行车停车棚、库的设置

在控制机动车进入和停放的同时，应充分保证自行车的停放和安全。南京的保障性住区普遍反映自行车失窃现象多发，乱停乱放情况严重。为此我们认为，保障性住区应该设置有专人管理的自行车棚、库，保证自行车停放秩序和安全，并应保证足够的、有组织的地面自行车停放。自行车库管理者可以来自本社区，管理成本很低。

（2）动态交通组织原则

A．以完善非机动交通系统为重点，采用人车混行的方式，减少道路面积

非机动交通系统指步行和自行车的交通系统。利用步行交通系统联系住区内的景观节点和活动场地。步行系统应充分考虑居民的出行方式和特点，联系居住单元和主要出行方向，尽量做到方便快捷。同时结合步行路线设置放大的室外公共空间，在丰富空间效果的同时提升这些公共空间的人气。

主要道路可考虑采用人车混行的方式。人车混行的方式对于机动车数量较少的住区而言无疑是高效的。这种道路组织方式的道路面积较小，可将空地有效地设置为绿地或硬质活动场地。低收入小区内部机动车辆数量少。同时考虑到居民的室内相对空间狭小，应尽量多地提供室外活动场所，促进居民使用室外公共空间，提升社区活力。采用人车混行的方式，道路的宽度可以适当减少，减少了道路面积，提升了环境质量。

B．设置减速带等装置降低住区内部机动车的速度

保障性住区的人口密度大，住宅内部的面积有限，应通过鼓励居民在室外环境中活动来减少对室内空间的需求，一个安全、舒适的室外环境是提高低收入人群在有限居住面积前提下的生活品质的重要保证。

减少住区内的机动车、降低机动车的速度，这两个原则都是必不可少的。在低收入保障性住宅中，我们建议采用人车混行的交通组织方式，这就使得降低机动车的通行速度更为重要。这一点则可以通过设置曲线道路、设置减速带等方式加以保证。⁽²⁴⁾

C．消防、搬家、环卫等车辆行驶的道路结合室外活动场地设置，节省道路面积

在中国香港的公共住宅中，我们经常可以看到消防环卫等道路与室外活动场地结合的例子，有效地利用了室外环境。这些特殊的道路往往通过在地面上安装的简单装置加以管理，避免了私家车进入；只在特殊情况下打开装置，保证消防等道路的畅通。这些路面平时则可作为居民的活动场地使用，避免了人车的干扰。