低收入住宅如何建设住区？

（1）住区的居住建筑应有较强的组团感，形成明确的邻里空间

促进低收入人群之间的交往可以在一定程度上减少社会问题。低收入保障性社区的管理维护费用非常有限，大量居民就业不充分，完全可以通过良好的住区氛围自发地进行住区管理和维护，组织住区活动和简单的就业技能教育等，既降低了管理成本，又增强了居民之间的沟通联系和归属感。

居民之间的交往可以提高居民的认同感，有利于自发地形成对住区的归属感。而当对社区产生强烈的归属感后，居民便会自觉地维护社区的整体利益，形成积极向上的住区氛围。

从规划布局的角度，当居住建筑有较为明确的组团概念时，一个小的组团内部的居民在很短的时间内便可以彼此熟悉，形成较好的邻里关系。建筑组团感可以通过建筑布局和环境设计得以强化。即使住宅建筑均条形布局，也可以利用自行车棚、花坛等设施围合出相对明确的居住组团空间。每个组团可通过步行组织和公共空间、公共设施增加居民的彼此交流的可能。

同时结合低收入住区的规划模式，开放的住区、封闭的组团。

（2）为居民提供尽量多的活动场地

保障性住房内部的空间狭小，可以通过增加公共空间改善其生活条件。按照国务院的规定，廉租房的面积要求控制在50平方米以内，经济适用房户型控制在60平方米。按照家庭平均人口3.2人来计算，人均居住面积在20平方米以下。这一面积指标可以满足低收入人群的基本居住要求，是比较切合实际的，符合我国现阶段经济发展水平和城市化进程。然而跟普通商品房相比，保障住房人均居住面积无疑是较小的。而通过提供更多环境较好的外部活动空间，为居民提供室外的活动场所，可以在一定程度上减少室内面积较小带来的不便（图8-14）。

图8-14　多形式的户外公共空间和户外敞地示意

资料来源：作者绘制

A．活动场地设置应布置均匀，和居住组团良好结合，有效促进人际交流

活动场地分布应合理，避免过于集中在住区中心，而应跟居民的交往空间结合，提升住区的归属感和认知度。以往的住区规划设计，为了形成一定的视觉效果而将整个区域的公共绿地和活动场地都集中于小区的中心，使得小区其他区域难以形成场所感，邻里空间缺乏认知度。对于低收入住宅而言，景观绿化视觉效果并不是十分重要，为居民提供必要的活动场地，继而促进形成有归属感的邻里空间则更为重要。这就要求我们在进行规划布局时将公共空间分散至各个邻里组团中去，在一个便于形成居民认知的范围内加以布局。

B．适当减少绿地与水景面积，增加硬质活动场地

笔者调研的很多保障性住区中的公共空间往往以绿化、水景为主，强调视觉效果，而忽视了其功能性。并且在住区的使用中，因为维护费用高，而缺乏维护，造成绿化景观、水景破坏严重。反而是硬质地面由于维护费用较低，利用现状较好。同时，硬质地面能够承载更多的居民活动，所以应增加硬质地面的比例，适当减少绿地面积，尽量不设置大面积水景。当然住区内的绿化必不可少，可以通过种植高大的速生乔木来保证住区的绿化氛围。而将乔木和硬质地面结合是很好的环境组织方式。另外，注重住区行道树的种植，也是美化住区的一个重要手段。

（3）高层建筑底层局部架空，充分利用屋顶平台

在中国香港地区、新加坡等国家和地区用地紧张的城市住宅项目，屋顶平台作为活动场地的例子屡见不鲜。甚至已经成为惯例。即使是高档私人物业，也经常在地面层满铺，作为商业、服务，以屋顶平台作为居民的活动场地，屋顶平台不但可以种植高大乔木，也可以铺设活动场地，设置水景和游泳池。一方面居民拥有闹中取静的环境，另一方面土地得到了有效的利用。

我国的住宅小区规划标准或者城市规划管理指标中有较为严格的建筑密度和绿化率、绿地率指标控制。而真正从实际使用角度来看，屋顶绿化可以在一定程度提供绿地，解决居民的室外活动需求。因此，笔者建议将方便到达、完善绿化和活动场地的屋顶平台作为绿化率指标计算范围，同时可作为建筑覆盖率的折减指标（比如只计算为一半的覆盖率，可计算为一半的绿化率）。