住宅设计——户型设计的重要性

（1）住栋单体设计

A．日照间距控制，增加住栋进深

建议东西向日照计入日照时长，以提高用地强度。

采用一单元多户的方式，增加住栋进深。端头单元充分利用侧面采光和日照，排布更多户数或大户型，增加进深。

B．增加外廊，减少核心筒面积

通过建筑设计手段减少外廊对私密性的影响（如外廊标高较户内标高低一个梁高，外廊平圈梁下皮，户内平圈梁上皮，外廊行人较室内低60～70厘米，窗台高100厘米，外廊视高150厘米基本上在窗户下面；同时面向外廊的窗户划分，可考虑上部开启，下部采用磨砂玻璃等）。

（2）住宅单元设计

A．控制单元户数和交通核面积，减少户均公摊面积

多层住宅以一梯3～4户为宜、中高层住宅以一梯4～5户为宜、高层住宅宜采用每单元5～8户。

交通核（楼梯、电梯、前室、走道等）部分采用规范下限尺寸。通过选用大载重量电梯、电梯三层一停的方式（消防电梯和无障碍电梯除外）减少高层住宅的交通空间，提高电梯运作效率、降低电梯造价和维护成本。中国香港地区的公屋多如此。三层一停，部分居民上一层或者下一层即可。电梯运行速度极大提高，造价也大幅度降低。一梯多户的高层住宅，采用此方式时电梯可以选用下限部数。

B．单元中各套住房合理分配日照面和采光面，合理组织通风

各户型有相对均衡的日照面宽和采光面宽。由于套型面积较小，各使用空间面积均被压缩，同时每单元套数相对较多，因此每户难以争取到更多的日照面及采光面。建议每户应均衡布局，并尽量争取一个至一个半面宽的日照面。

多户一个单元，难以形成穿堂风的，可以考虑在单元中间设置通风槽（井）并考虑底层可以进入清理。单元中心的光井效率较凹槽更高，同时对住宅的保温、结构等影响更少，但往往存在卫生和视线问题，可以通过错位开窗的方式处理视线问题，底层考虑便于进入清理以解决卫生问题。

（3）户型设计

A．面积控制与面积分配

保障性住房面积标准虽然应控制在低水平上，但并不意味着无限的降低标准，而必须要满足卫生和基本的居住需要，满足相关的规范要求。

住建部发布的《住宅设计规范》（GB 50096—2011）已对住宅内部使用空间的最低使用标准和通风采光等卫生要求做出规定（表8-3）。

表8-3　我国住宅内部使用空间的最低面积标准和卫生要求

资料来源：东南大学课题组

考虑保障性住房的面积既要满足基本居住需要，又要保持相对较低的标准，因此保障性住房的面积标准满足最低面积标准，同时不宜超过推荐面积标准（表8-4）。

表8-4　不同户型的使用面积标准

注：表内最低使用面积未包括阳台面积。

资料来源：东南大学课题组。

B．户型的灵活性以及户内空间的合理组织

充分考虑户型的灵活性以及对户内空间的合理组织。包括：①可变化的分隔方式。每一个住宅单元装配一个可变化的墙体以满足绝大多数的变化的需求。一个可变化的墙体可以创造出很多不同的空间效果，比如说加大或者减少房间面积，通过将住宅的房间拼合和分隔（图8-15）。②可分可合的住宅套型。住宅的尺度和类型，以及住宅的合并可以通过打开或封上分户墙上的门得以改变。一个大套住宅可以分隔成两个或者三个小套住户；两个或者三个小套住宅也可以合并成为一个大套住宅，用以适应房屋市场需求、家庭结构等方面的不断变化（图8-16）。③中性空间的运用，一个房间或一个空间不通过形体上（尺寸、面积）的变化就能够适应使用方式的变化（例如家庭人口的增加，小孩的成长带来的使用方式的变化）。④双重使用空间，内部空间被设计成能适合很多种活动，具有可变性的元素是可滑动的墙、可折叠的床以及可以移动的橱柜。⑤可变化的空间关系，不仅通过简单的墙进行分隔或者门进行连接，比如，窗帘和可滑动的塑料屏风可以在白天收起来，轻易地进行空间合并以供某种活动使用，而在晚上，也很容易进行分隔（图8-17）。

图8-15　户型的套内可变性（单位：毫米）

资料来源：作者绘制

图8-16　户型的套间可变性（单位：毫米）

资料来源：作者绘制

图8-17　户型的日常可变性（单位：毫米）

资料来源：作者绘制

考虑空间的综合使用，就餐、起居空间合用，提高空间效率。理顺空间关系，将交通空间纳入起居、就餐等空间范围，尽量减少独立的交通空间。考虑住户对空间根据自身需要进行重新划分的可能性。合理利用采光条件差的位置设置储藏空间。可考虑局部利用壁橱代替墙体划分房间，充分利用可能的零碎角落设置储藏空间。可考虑走廊、过道上方空间设置吊柜，满足储物需求。

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(1) 根据低收入人群的特点——普遍受教育程度不高、就业培训不足、所选择的就业面偏窄，其就业需求是劳动密集型产业，就业类型单一，多为制造业和服务性行业。而目前南京经济适用房地理位置偏僻，周边没有可供就业的产业，尤其是经过简单培训就可就业的相关产业。并且单个项目规模过大或多个项目成组团集中设置，造成大片的低收入住区，不能提供互补性就业的机会。另一方面，缺少公交配套设施，出行困难、出行成本高，也造成了就业的障碍。

(2) 公共配套设施不完善主要体现在以下两方面：一是住区周边配套缺乏，从宏观区位上来看，南京的经济适用房多位于主城区以外，围绕主城区呈环形布置，项目相对孤立，周边没有可借用的居住区配套，或周边配套设施尚未开发完全，再加上住区开发建设的时间并不长，没有有效地带动周边经济的发展，这就造成南京的经济适用房区域配套不完善的整体现状。二是区内配套不完善、经营不善，因为周边多为未开发地带，或者为大片经济适用房住区，消费人群与消费能力有限，造成商业设施空置。同时由于住区自身规模及消费能力所限，达不到相应邮局、银行等机构设置相应设施的“最低门槛”，或者设置的设施规模过小，功能过于简单，而不能满足住户的需求。

(3) 引用南京2001年调整的城市总体规划中的概念“新市区”（仙西、东山、江宁）。

(4) 如从社区建设和管理方面看，混合居住模式很难建成适应各个阶层不同物质精神需求的配套设施，从社会心理学的角度，它容易忽视居住者的心理感受及其引起的社会后果。从城市经济学的角度，其不符合市场经济的效益原则，低收入人群与高收入人群占有相同的土地资源。

(5) 根据《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》，基层社区是由城市支路以上道路围合、规划半径200～250米的城市最小社区单元，人口规模为0.5万～1万人，3～6个基层社区构成居住社区。

(6) 比较理想的状态是有一个平缓的中间过渡层次的居民群体。当中间收入层次的居民家庭占据50％以上，或高收入家庭收入水平不超过低收入家庭的4倍时，居民之间的冲突和紧张的关系容易得到缓解。参见：Alex Schwartz，Kian Tajbakhsh “Mixed-Income Housing：Unanswered Questions”，presented at an international conference on housing and the built environment，organized by the International Sociological Association．Lexington Virginia，1997-06-12.

(7) 张红，等．城市轨道交通对沿线住宅项目价格的影响［J］．北京交通大学学报（自然科学版），2007（6）：10-13.

(8) 中国香港、新加坡、日本多摩新城均采用这种解决方法。

(9) 陈燕萍．适合公共交通服务的居住区布局形态——实例与分析［J］．城市规划，2002（8）：90-96.

(10) 新加坡全国（面积约为深圳的1/3）分为东、东北、北、西、中5个区域，5个区域内共有55个规划区，其中33个规划区内包括23个新镇（new town），每个新镇共约4万～10万户。组屋区的分级一般为三级——新镇、邻里和邻里组团，分别以不同的用地和建设规模对应服务范围不同的居住规模。

(11) 美国为代表的大城市城市化往往经历以下几个阶段：集中城市化阶段、分散城市化阶段、广域城市化阶段、再城市化阶段。

(12) 根据“地块的接受条件衡量指标”来衡量，如设置居民出行时间衡量指标、配套设施指标等。

(13) 容积率，即建筑面积毛密度，以每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万平方米/公顷），或以居住区总建筑面积（万平方米）与居住区用地（万平方米）的比值表示。容积率作为评价城市土地合理利用与衡量土地利用强度的一项重要指标，其大小代表着地块开发强度的高低。土地的合理使用主要取决于土地的使用性质与开发强度，开发强度即地块上建设的建筑物的高度、建筑密度、空地率，其目的是使得地块得到有效合理的利用，而集中指标表述就是“容积率”，与容积率配合使用的还有建筑的“建筑密度、绿地率”。

(14) 作者根据《城市居住区规划设计规范》GB 50180—1993（2002年版）有关数据计算。其中南京属于Ⅲ类地区，各项指标按每户3.2人计算。

(15) 参见《南京经济适用住房研究系列报告2香港公屋研究报告》《南京经济适用住房研究系列报告3新加坡组屋研究报告》。

(16) 参见北京市建筑设计研究院刘晓钟工作室《从节能、节地和经济性等方面，对北京市90m2以下户型住宅层数影响的对比分析研究》。

(17) 刘晓钟，丁倩．对90m2住宅设计的政策及市场［J］．城市建筑，2007（1）：11～17.

(18) 北京市建筑设计研究院刘晓钟工作室《从节能、节地和经济性等方面，对北京市90m2以下户型住宅层数影响的对比分析研究》。

(19) 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号。

(20) 经济适用房的面积控制在60平方米左右，决定了建筑进深不可能很大，以进深是12米和10米为例。

(21) 曾志荣，平如琦．住宅东西向的设计探讨［J］．江西建材，2007（1）：32-33.

(22) 《廉租住房保障办法》（建设部令第162号），2007年12月1日生效。

(23) 申请购买或者承租保障性住房时，政府管理机构需进行严格的资格审查和公示，以防止不具备资格的人获得相对廉价的保障性住房。严格的资格审查制度是保障性住房制度有效建立的基础。同时合理的退出机制也是非常必要的。当被保障家庭的收入提高到一定程度后就应该退出原有保障范围，以利于社会资源的有效利用，保证保障制度的公平性。

(24) 曲线形的道路可以避免视线的对穿，减少外来车辆进入小区的可能，同时可以结合建筑的排布方式形成丰富的空间效果。设置减速带无疑是最为简单便捷的降低车速的方法，同时对于步行者而言没带来什么不便。这是一种简单易行的方式。

(25) 从人的识别能力看，每个保安监控的户数一般不应大于250户。