吉林省部分城市商品住宅去库存成效初显

刘 彤

为了解商品住宅去库存系列政策落实情况, 近期吉林调查总队在长春、 吉林、 延吉、 四平等4个城市进行了专题调研。 结果显示: 商品住宅去库存稳步推进, 成效初显, 但库存压力依然较大, 供需矛盾亟待解决, 当前以及今后应重点在优化商品住宅供应结构上下功夫, 充分发挥房地产业在改善民生、 推动经济发展等方面的积极作用。

一、 被调查城市房地产市场运行特点

2016年以来, 吉林省被调研城市房地产市场呈现土地购置面积持续缩量、销售面积大幅增长、 可售面积减少三大特点。

(一) 土地购置面积持续缩量

据了解,2016年长春市区计划供应经营性用地500万平方米, 比2015年减少100万平方米; 吉林市城区计划供应住宅用地150公顷, 比2015年减少50公顷; 延吉市拟供应住宅用地50公顷, 比2015年减少20公顷; 四平市区计划供应住宅用地22.53公顷, 比2015年减少33.11公顷。

(二) 部分城市商品住宅销售面积提高

2016年1—9月份长春市商品住宅累计销售639.2万平方米, 同比增加56万平方米, 上涨9.6%。2016年1—9月份延吉市商品住宅销售面积186.13万平方米, 同比增长56.5%。 四平市2016年1—9月份商品住宅累计成交74.72万平方米, 同比增长19.0%。

(三) 可售商品住宅面积逐步减少

截至2016年9月, 长春市新建商品住宅面积877.82万平方米, 同比减少12.27%; 吉林市新建商品住宅面积303.52万平方米, 同比减少22.73%; 延吉市新建房地产开发项目为30个, 可售总面积80.7万平方米, 同比减少24.5%;四平市新建商品住宅可售面积202.8万平方米, 同比减少19.9%左右。

二、 房地产开发企业去库存采取的措施

被调查的房地产开发企业多数采取优惠、 提质、 降价、 送精装等多种促销活动, 取得了显著成效。

(一) 拓宽宣传渠道, 积极寻求众多目标客户

采用大型房地产展销会、 公益活动、 事件营销、 主题营销等活动吸引购买者, 不断提升项目本身的品质, 在区域内树立标杆; 采用行销和坐销相结合, 深入周边县区乡镇寻求目标客群。 采用 “老带新” 奖励政策, 对于介绍熟人前来购房的老客户给予一定的物质奖励, 挖掘去库存资源。

(二) 打折优惠, 买房送装修

为尽快化解库存, 促进销售, 缓解资金压力, 各房地产企业纷纷推出优惠折扣。 吉林市万达广场投资有限公司一次性付全款95折, 按揭96折, 吉林市东方伟业文化广场尾盘部分产品9折; 长春市恒大净月公馆采取提质升级加精装修策略, 开盘后不足两月已完成75%左右的销售。

(三) 开发自身优势, 挖掘房地产潜在市场

依托旅游市场资源, 以高铁为契机, 通过网络中介平台, 扩大线上、 线下宣传, 拓展房地产潜在市场。 延吉 “万达首尔街” 加大宣传力度, 利用开展房展、车展等时机引导出国劳务人员回国购房等措施, 吸引更多国内外人士投资延吉万达, 促进哈尔滨、 大连以及韩国等外地潜在客户成交, 消化剩余库存。

三、 被调查城市商品房去库存进展情况

(一) 长春市去库存效果显著

截至2016年9月, 长春市新建商品住宅可售面积为877.82万平方米, 同比减少12.3%, 新建商品住宅可售套数82078套, 比去年同期减少10.1%, 与年初1月相比, 累计去库存15355套, 去库存能力比去年同期提高19.8%, 扣除商品房新增因素 (仅9月就新增1662套), 去库存效果显著。

(二) 吉林市库存去化周期回落到警戒线以下

2015年以来, 吉林市新房库存量总体呈现减少趋势, 特别是从2015年9月开始, 在央行 “930新政” 出台后, 政策带动效应迅速显现, 市场成交出现大幅提振, 新房库存逐月减少。 截至2016年9月, 全市可售商品住宅总面积303.52万平方米, 比2015年同期减少22.7%, 库存压力明显减小。 以1—9月的平均月销售面积20万平方米计算, 吉林市库存去化周期为15.7个月。 预计未来几个月, 库存去化周期将回落到15个月的警戒线以下。

(三) 延吉市严控增量, 消化存量

按照 “严控增量、 消化存量” 的原则, 综合考虑商品房累计可售面积、 消化周期、 存量土地等因素, 合理制订年度用地供应计划, 适度缩减新建房地产项目在土地利用与供应计划所占比重, 原则上不再新批商品房项目。 截至2016年9月底, 延吉市商品住宅库存面积135.4万平方米, 库存比上年同期减少43.2万平方米, 库存量下降24.2%。

(四) 四平市激活人气, 引导消费

今年以来四平市积极开展大型营销活动, 拓宽宣传渠道, 提高上门访客量,扩大目标客户群体的积累, 激活人气、 引导消费。 截至2016年8月底, 四平市商品住宅库存量为201.84万平方米, 扣除新增可售面积, 库存减少33.12万平方米, 库存量下降16.4%。

四、 影响去库存进展的原因

(一) 结构性库存压力突出

目前房地产市场开发产品结构与市场需求不匹配, 主要是结构性库存。 随着居民生活水平逐年提高及 “二孩” 政策全面放开, 房地产市场消费从刚需向多元化需求过渡, 中小户型、 中低端商品住宅销售较好, 住宅库存压力较小, 大面积住宅房库存比例较大, 市场相对疲软, 产品库存压力明显。 据调查, 延吉市库存结构是60平方米以下房屋占库存量的5%,60—90平方米房屋为20%,90—144平方米房屋为65%。

(二) 地段偏远、 配套设施不齐全

由于受城市规划、 财力投入及软环境开发意识不强等方面的影响, 库存集中在新区和开发区。 在城市道路、 地下管网、 污水垃圾处理等基础设施方面不完善, 交通、 教育、 医疗、 商业等配套设施缺乏, 直接影响居住品质, 是影响去库存的主要因素。 据国家统计局吉林市调查队对140名计划购房者进行问卷调查显示, 当问及计划购房者购房时最看重的因素时, 选择 “交通便利” 占首位, 高达74.3%。 “地理环境” “物业管理” “公共配套” 和 “学校” 的比例都在40%以上。

(三) 部分购房者持币观望

国家及各级政府有关部门连续出台政策, 把 “稳需求、 去库存、 控风险、 促转型” 作为主体责任, 房地产市场交易活跃, 房价回升。 据国家统计局70个大中城市房地产价格统计数据显示, 吉林市新建商品住宅价格持续回涨态势,2016年以来各月同比指数逐月攀升,5月开始进入增长区间,9月涨幅最大, 同比上涨1.1%。 据调查,2016年1—9月, 长春新建商品住宅价格逐月上涨,9月环比上涨0.6%, 同比上涨1.9%。 房价上涨使部分购房者持币观望。

五、 促进吉林省房地产市场去库存的几点建议

(一) 优化住房供应结构, 有效解决结构性库存

调查显示, 居民对住宅的居住需求和考虑因素在发生变化, 对住宅的户型、面积、 配套等要求不断提高。 建议主管部门统一合理规划, 鼓励、 指导房地产开发企业根据本地购房需求开发适应需要的商品住宅, 有效解决结构性库存。

(二) 加快公共设施配套建设, 提高房地产开发成熟度

据调查, 目前吉林省各市库存商品住宅相对集中新城区, 地理位置相对偏远, 配套设施建设滞后, 交通、 商业、 教育、 医疗等民生配套设施还有欠缺。 通过加快新开发区域市政道路、 公交线路、 水电气讯管网等基础设施和学校、 医院等公共服务项目的规划和建设, 提高房地产开发成熟度, 促进商品房开发与销售。

(三) 监督政策落实, 扩大消费群体

建议政府部门加强检查督促已出台政策执行情况, 降低交易成本、 降低贷款门槛, 使开发商和购房者得到实惠; 政府牵头推动大型宣传活动, 组织近郊居民、 农民参与购房活动, 挖掘潜力, 扩大消费群体。

(四) 优化户型改造, 合理调整比例

对不适应市场需求的住房户型、 商住比例、 车位比例等作出调整, 推广酒店式公寓, “双钥匙” 户型结构, 避免出现结构性库存。 鼓励将符合条件的商品房改造为电商用房、 “创客空间”、 教育培训、 幼儿园、 养老院等用房, 也可改造为酒店式公寓以及用于文化、 旅游、 体育产业等其他符合条件的经营性、 公益类用房。