优化商品住宅供应结构

郑锦峰 庞亮

近几年, 吉林市房地产开发出现了投资减少、 库存增加等现象, 商品住宅销售一度受阻。 虽然年初以来吉林市在放宽住房公积金政策、 个人购房金融政策支持、 鼓励农民进城购房等方面出台多项措施, 住宅库存得到有效释放, 房价总体运行平稳, 但是, 我们通过对计划购房者进行问卷调查, 发现住宅市场发展还存在供需脱节问题。 当前以及今后应重点在优化商品住宅供应结构上下功夫, 充分发挥房地产业在改善民生、 推动经济发展的积极作用。

一、 吉林市新建商品住宅销售市场运行情况

(一) 新建商品住宅库存持续减少

2015年以来, 吉林市新房库存量总体呈现减少趋势, 特别是从2015年9月开始, 在央行 “930新政” 出台后, 政策带动效应迅速显现, 市场成交出现大幅提振, 新房库存逐月减少。 截至2016年8月, 全市已批准预售尚未售出商品住宅总面积313.8万平方米, 比2015年的全年峰值减少近四分之一, 库存压力明显减小。 以1—8月份的平均月销售面积20万平方米计算, 吉林市库存去化周期为15.7个月。 预计未来几个月, 库存去化周期将回落到15个月的警戒线以下。

(二) 房价同比指数持续攀升, 环比指数平稳运行

据国家统计局70个大中城市房地产价格统计数据显示, 吉林市新建商品住宅同比指数延续2015年下半年以来的上升势头, 呈持续回涨态势, 至2016年5月达到去年同期水平, 并于6月份时隔20个月再次进入增长区间。 从环比指数看,2015年以来, 吉林市新建商品住宅价格总体平稳运行, 一直围绕100上下微幅震荡运行 (100为持平), 环比最高为100.7%, 最低为99.3%, 震动幅度在1.4个百分点以内。 值得一提的是, 环比指数在今年2、3、4月出现一次 “小阳春”, 房价连续上涨。3、4两月成交量达到年内最高水平, 呈现量价齐升态势。

二、 吉林市购房需求分析

为了解吉林市居民的购房需求和意愿, 我们随机抽取140名计划购房者进行问卷调查。 结果显示, 购房者的需求正在发生变化。

(一) 购房需求结构更加多元化

近年来, 吉林市的养老房、 学区房、 改善型购房、 外来人口购房所占比例在逐年增加。2015年, 全市超过60岁的人口已占人口总数的22.1%。 随着人口结构的不断变化, 社会老龄化在逐步加深, 养老需求在不断加大。 全市义务教育阶段学校招生制度改革深入开展, 严格实行按学区就近入学政策, 造成优质学区房作为稀缺资源供不应求。 此外, 吉林市作为国家新型城镇化试点城市, 未来5年城区人口将新增40—50万, 农村人口大量涌入城市。 居民购房需求正逐渐从单一的刚性需求向多元化需求转变。

调查问卷显示, 从购房目的看, 选择 “改善住房条件” 的比例最高, 占42.9%, 超过 “满足居住要求” 22.9个百分点。 数据表明, 改善型需求逐步释放, 接力 “刚需” 成为购房新主力。 此外, 学区房的需求呈扩大趋势, 养老需求也值得重视。

(二) 购房考虑的主要因素由价格向舒适性倾斜

房价收入比是国际上衡量居民购房能力的一个通行指标, 反映了居民家庭对住房的支付能力, 比值越高, 支付能力就越低。 世界银行专家认为房价是收入的4—6倍是合理区间, 联合国的指导线是3—6倍。 “十二五” 以来, 吉林市的房价收入比呈持续下降趋势, 并在2013年开始进入合理区间。2016年, 吉林市商品住宅的平均价格约为5000元/平方米, 较去年略有上浮, 但考虑到居民可支配收入的提高, 可以得出当前房价在居民可承受范围内的结论。

调查问卷显示, 当问及计划购房者购房时最看重的因素时, 选择 “交通便利” “房型设计” 和 “销售价格” 的比例排前三位, 分别占74.3%、71.4%和62.9%; 此外, 还有选择 “地理环境” “物业管理” “公共配套” 和 “学校” 的比例都在40%以上。 数据表明, 目前吉林市的购房者在购房时不只看重价格,居住的舒适性成为更看重的方面。

(三) 住宅套型结构呈现向大户型转移的趋势

随着居民收入水平逐年提高以及 “二孩” 政策全面放开, 改善型的购房需求日益提高, 需求结构呈现出向大户型倾斜的趋势。 在2015年已售商品住宅中, 90平方米及以下类型占38%, 较去年同期下降7.5个百分点;90—120平方米类型占35%, 较去年同期增长3.3个百分点,120—144平方米类型占17%, 较去年同期增长2.2个百分点;144平方米及以上类型占10%, 较去年同期增长2.0个百分点。 从数据上看,90平方米及以下类型虽然占比接近40%, 但总体占比回落, 而90平方米以上各个面积类型的占比均不同幅度同比上升, 说明大户型逐渐被购房者青睐。

调查问卷显示, 当问及计划购房者对住宅面积的选择时, 选择 “90—120平方米” 的比例最高, 达到41.4%; 选择 “90平方米及以下” “120—144平方米”和 “144平方米及以上” 的比例分别为31.4%、24.3%和2.9%。 说明改善型需求是目前吉林市房地产市场的主流, 并呈扩大化趋势。

(四) 购房者更倾向在船营区和江南购房

当问及计划购房的地段时, 选择船营区和江南的比例最高, 分别占42.9%和37.1%; 选择昌邑区、 南部新城、 东山区域、 西山区域和龙潭区的比例分别为18.6%、12.9%、10.0%、8.6%和4.3%。 船营区作为老城区, 交通、 医疗、 教育、 商业等配套相对比较完善, 成为吉林市居民购房的首选; 江南板块由于环境适宜居住, 也成为购房者的主要选择。

三、 相关建议

(一) 优化供给侧住房供应结构

在供给侧结构性改革的精神指导下, 房地产供应需要重视结构问题。 吉林市作为三四线城市, 吸引外来人口能力有限, 消化库存主要依靠本市居民。 调查显示, 本市居民对住宅的居住需求和考虑因素在发生变化, 对住宅的户型、 面积、配套等要求不断提高。 建议主管部门鼓励、 指导房企根据本地购房需求开发适应需要的商品住宅, 避免在未来出现结构性库存。

(二) 增加重点区域的公共设施配套

目前, 全市库存商品住宅相对集中于西山区域、 南部新城和东山区域等。 究其原因, 除地理位置相对偏远外, 更主要的还是配套设施建设滞后。 从目前的建设进度看, 商业配套在逐渐完善, 但交通、 教育、 医疗的配套还有欠缺。 特别是上述区域内的交通和教育等方面的公共配套应尽快增加。

(三) 对库存住宅进行户型优化改造

对不适应市场需求的住房户型、 商住比例、 车位比例等作出调整, 推广酒店式公寓, “双钥匙” 户型结构, 避免出现结构性库存。 鼓励将符合条件的商品房改造为电商用房、 “创客空间”、 教育培训、 幼儿园、 养老院等用房, 也可改造为酒店式公寓以及用于文化、 旅游、 体育产业等其他符合条件的经营性、 公益类用房。