准入机制的影响因素分析

1）国内外保障性住房准入机制的影响因素

如前面概述中所述，“青年公寓”旨在解决低收入大学毕业生的住房问题，因此要确定保障对象，找出合理的影响因素直接关系着准入机制设立是否得当的问题。下面列出了部分国家和地区以及国内部分城市的保障性住房准入机制影响因素。

（1）新加坡组屋申请影响因素

在新加坡的“居者有其屋”计划中，为新加坡公共房屋建设确立了基本框架，公房申请资格的有关标准是其重要内容之一。标准的有关规定中，有四个主要因素决定公屋的申请资格：公民权、无私有房产、收入水平以及家庭构成。其中公民权是指申请者要满足以下基本要求：如英国人需在新加坡住满5年，其他国籍的居民需住满10年。无私有房产因素主要是涉及要与公房建设的目的相符合，因为公房是为最需要住房的居民提供住房，所以，那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房。收入水平因素是最重要的因素，既然公共住房是帮助那些无力购买私人住房的居民解决住房问题，那么对能够申请公房就应有一个界限。收入限额标准正是为这个目的而设立的，那些家庭总收入超过收入限额标准的居民将不能申请购买公房。家庭构成，由于土地资源稀缺，政府组屋主要针对已婚家庭。之后政府公屋申请政策对于家庭构成这一因素的影响性不断变动，但仍然将其作为准入申请的重要考核方面。通过对于新加坡准入影响因素的回顾可以看出，政策千变万变，基本原则不变，即保证把国家的公共住房资源分配到最需要的人手中。

（2）中国澳门三种不同的社会房屋分配方式反映影响准入的重要因素

澳门社会房屋的分配有三种方式：一般竞投、限制竞投和例外情况。所谓一般竞投是指任何符合法例规定的低收入家庭皆可参与的；限制竞投指仅对居住在特定区域或具备特定条件（由法律确定或由总督以批示确定）的家庭才可参与的；而例外情况是根据澳门房屋司的报告，认为那些面临社会、身体精神危机，或者遭受灾难急需安置的家庭，在免除收入限制或满足居澳年期规定而获得入住社会房屋资格。一般条件除去收入限制外，申请人须持有澳门发出的有效身份证明文件，在澳门居留5年或以上，以及家庭任一成员不得为任何不动产或土地所有人。可以概括其影响因素为收入、家庭无私有房产、居住年限。

（3）中国香港准入公共住房影响因素

香港总结欧美各国公共住房分配经验和教训的基础上，建立了更加完善的新型公共住房分配体系，即按家庭收入、家庭结构等形成公共住房分配的轮候排队体系，不同收入和家庭结构的居民参与各类住房发展计划，在申请、入住、租赁、购买等方面形成严格的层级化和序列化，大大提高了公共住房的分配效率。家庭等需要照顾的住户在普通的社区中得到照顾，把不同标准的居住区相邻布局，提高了住房分配的社会公平性，值得参考和借鉴。总结来说，香港对参与公共住房分配的居民设定资格标准。资格标准一般包括公民权（或居留年限）、收入水平、家庭构成以及已有房产状况等。

（4）日本准入公共房屋影响因素

日本公共房屋入住居民基本上都是以家庭为单位，朋友关系的人不能入住，单身的学生也不能入住。入住的资格有：申请时住在东京；居住条件艰苦；收入低。公营住宅一般对母子或者父子家庭、老年人家庭和残疾人家庭等予以优先照顾。东京每年分几次招租，每次招租的住房新旧、大小都不同，招租的对象也有区别。这种住房对夫妇年龄在40岁以下的年轻家庭规定了租用期限，一般为10年，期限届满必须腾出归还。供应住房的房费由家庭收入、住宅所在地区、面积和建筑年数等决定。政府还根据实际情况，对低收入家庭的划分进行了明确的界定。政府对50岁以上人的家庭、有残疾的家庭、曾遭受原子弹之害的家庭和有从海外迁回的人的家庭收入标准放宽。总结日本影响准入的因素主要有收入、家庭构成、年龄限制、特殊因素等。

（5）内地部分城市经济适用房准入影响因素

内地部分城市经济适用房准入影响因素包括收入标准、职业标准、学历标准、现有住房状况等，如图7-1所示为北京福利房购买群体标准。

图7-1　北京福利房购买群体标准

从国内外保障性住房准入影响因素分析中可以看出，收入状况、现有住房状况是必然要考虑的因素。而针对大学毕业生低收入群体保障性住房准入因素的考虑要结合大学毕业生低收入群体具体状况考虑，即在必须考虑收入状况、家庭状况这两个因素条件下分析其他影响因素。参考前文中日本等国家在准入影响因素中有特殊因素这一特征，结合大学毕业生低收入群体可能存在着个人特殊困难，例如需要偿还助学贷款、家庭有特殊困难、身体有残疾或特殊疾病等，因此我们在设定准入影响因素中将考虑这些因素，作为考核准入资格的一项因素。

就目前我国各类保障性住房来看，保障性住房的建设是由各个地区政府统领的，例如南京地区由南京相关主管部门负责，因此对于南京市的保障性住房准入机制影响因素中，硬性条件就是申请者必须是签约本市各单位的大学毕业生。结合前文中界定大学毕业生群体定义中，工作年限和婚姻状况也是影响大学毕业生低收入群体准入约束条件的因素。

为实施人才战略，各个城市也纷纷采取措施吸引大学毕业生。深圳、北京中关村、上海张江园区、杭州等地区的人才计划，对这类人才采取了一定的吸引策略，尤其对于某些专业的人才，例如，杭州市人才保障性住房申购三年行动计划中，对于特定专业的人才给予一定的照顾和优惠，特别是从事环保、特殊软件开发或特定地区提倡的领域，因此大学毕业生低收入群体就业领域也是影响准入机制的因素。各个地区政府作为保障性住房建设统领者，对于特殊人才的吸引因素必须考虑进来也能增加各个地区的积极性。当然，各个地区对于专业人才的需求是不同的，同时，不同的时期对于特定专业人才的需求也是不同的，因此大学毕业生低收入群体就业领域为影响准入约束机制的动态因素之一。

综上，可以确定大学毕业生低收入群体保障性住房准入机制考虑因素主要包括毕业工作年限、婚姻状况、签约地区、现有住房状况、收入状况、政府扶持领域、助学贷款、特殊困难（身体有残疾或特殊疾病、家庭异常贫困等）。

2）“青年公寓”准入机制指标设计

在确定了影响大学毕业生低收入群体保障性住房准入机制的各个因素的基础上，需要对各个因素进行具体分析，找出具体范围指标，以便于确定每个因素的具体影响力。

（1）工作年限

根据2010年南京市人民政府印发的《南京市中低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员住房调查工作方案》的通知，新就业人员主要是指从各类学校毕业，且自毕业的次月起计算，毕业时间不满5年的就业人员。而前文通过理论计算验证了需要保障对象毕业工作年限应该是5年以内。即只有毕业工作年限在0～5年的大学毕业生才能申请大学毕业生保障性住房，因此工作年限影响指标为静态的。

（2）婚姻状况

同样根据前文的相关界定以及大学毕业生低收入群体保障性住房的目的，规定“青年公寓”用来保障未婚的大学毕业生的住房问题。婚姻状况影响指标也是静态的。

（3）签约地区

申请者申请每个地区的保障性住房必须签约该地区，例如申请南京市保障性住房必须是签约南京市各单位的大学毕业生，签约地区与申请保障性住房所在地地区是否一样也是静态的影响指标。

（4）现有住房状况

“青年公寓”旨在保障毕业生刚工作，在无住房、无积累的情况下的住房问题。因此对于申请者，倘若在申请地区已经拥有属于自己的房子，就不在保障性住房的保障范围之内。

（5）收入状况

大学毕业生低收入群体因为从事不同的职业，具有不同的工作能力，因此其收入也是不尽相同的。

对于新就业大学生而言，参加工作第一年的月收入普遍不高。69.09％的被调查者第一年的月收入低于2000元，约有1/5的人第一年月收入还不到1000元，只有13.61％的被调查者超过3500元（见图7-2）。新就业大学生的第一年月收入不高与自身刚走上工作岗位有关，也与南京地区薪资普遍不高有关。88.2％的被调查者的收入年增长率在20％以内，增长超过40％的只有2.30％，具体见图7-3。

图7-2　参加工作第一年月收入

图7-3　年收入增长

约有一半（47.50％）的被调查者现在的月收入在1500～3000元之间，3000～5000元之间的占了24.40％。结合前面的分析结果，新就业大学生在工作一段时间后，收入都得到了一定程度的增长。而收入在1500元以内的被调查者的比例为11.80％，除去自身原因外，可能跟这部分人刚开始工作有关。见图7-4。

图7-4　现在月收入

从统计结果中可以得出这一群体收入的不均衡性，因此按照收入状况进行相关的理论公式设定。前文中界定大学毕业生低收入群体工作年限时，可以得出收入变化和工作年限之间的关系，同时也引入了“住房收入比”的概念。根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》，房价收入比（Housing Price to Income Ratio）是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4，中位数为6.4（刘洪玉，2002）。结合各个城市不同的情况计算，目前比较统一地认为低收入的最低限度就是其收入的25％不足以支付市场平均租金。因此可以以市场平均租金为基准确定收入因素的影响大小。

（6）各个地区对就业领域的扶持

各个地区对于各个专业人才的需求不同，对于需要扶持的领域内的大学毕业生的优惠可以吸引人才，增加各个地区建设保障性住房的积极性。每个地区对于专业人才的需求是不同的，同时，不同的时期对于特定专业人才的需求也是不同的，因此大学毕业生低收入群体就业领域为影响准入约束机制的动态因素之一。

（7）助学贷款

根据目前大学生助学贷款额的统计，高校每年可提供的贷款额为6000元，通过调查，大学毕业生低收入群体在校期间申请助学贷款的最高次数是4次，因此我们设定贷款次数4次为最高次数，根据大学毕业生群体在校期间的具体贷款次数考虑助学贷款因素影响大小。

（8）特殊困难

对于大学毕业生低收入群体的特殊困难，主要是指自身的身体有残疾或特殊疾病等。这种情况相对来说是比较少的，并且较容易辨别和观察。另外大学毕业生低收入群体是未婚，其家庭经济状况关系到自己的经济负担，有些家庭条件比较富裕的，可以给予大学毕业生一定的资金支持，而对于家庭条件困难的群体，一般会需要毕业生将其收入的大部分用于负担家庭的支出。基于这样的状况，我们考虑家庭状况这一影响因素。对于有特殊困难的情况，可以通过相关证明来考虑这一因素的影响。