国内外相关经验借鉴

1）国外方面

国外成功的保障房物业管理模式为我国物业管理模式的建立提供可贵的经验。

（1）重视政府监管

无论是英国还是新加坡，都非常注重政府对保障性住房物业管理的监管，有着较为规范的政府支持运行机制和模式。

房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率。而保障房政策则属于社会政策范畴，应该注重社会公平和居民的基本住房诉求。它要解决的问题是用什么手段使不同收入状况的居者有其屋。保障性住房的物业管理也是如此，它注重的不该是市场利益，而应该是保障性住房居民的诉求。一些国家和地区的实践经验证明，保障性住房的物业管理要满足居民的需求，还是要依靠大量的公共政策手段，所以应重视政府监管。

（2）政府主导物业管理方向

尽管各地保障性住房物业管理模式和运行机制各异，但其政策的根本导向是让人们各得其所，基本努力方向：一是建立“便于进入”的市场，二是帮助低收入者获得“能够支付”的住房。无论是在其前期建设还是在后期物业管理上，政府都是一个主导者，体现政府实施社会救济和保障，确保保障性住房的实际效果。对于具有保障性质的住房建设，政府应当通过公共政策手段，从其资金保障、制度设计、规划建设、分配管理及其后期物业等各方面做出严格的制度保障和政策安排，积极鼓励各种民间机构和社会力量支持廉租房物业管理，确保物业管理“价低、质优”。

（3）健全的物业管理组织

保障性住房的居住者与一般商品房居住者不同，其大多处于社会底层，更希望得到关心和爱护。所以，保障性住房的物业管理公司需要更专业，其业务人员的素质需要较高。

不管是新加坡，还是英国，其物业管理组织都是极为健全的。他们的政府都成立了专门的部门及其下属部门来管理保障房，提升保障房的物业管理水平。

我国也应建立健全的保障房组织。通过专门的部门或者工会监督保障房的物业管理，让他们对各保障房的物业管理公司等进行考核、监督、培训，提升物业人员的业务素质，提高物业公司的整体服务水平。

（4）法制管理

英国和新加坡的物业管理都强调了法制的重要性。英国以详尽、完善的法律、法规来规范其保障性住房物业管理各方的行为与责任、权利。新加坡对物业管理的法制管理范围广泛，几乎涉及公屋修缮、维护的各个方面。

（5）重视社区的文化建设，体现民本意识和主导思想

无论是国外还是国内的保障性住房，社区是政府也是保障房居住者必须面对的问题。虽然不是只有豪宅才有社区，但是保障房社区所面临的问题却是它们所独有的。在保障房社区建设中最重要的不是考量居住者平均收入数值和物业管理的服务档次，而是要注重保障房物业的全过程管理与服务，为居民更好地沟通联系、互帮互助搭建平台，创造条件，同时还应鼓励和支持居民通过自主参与社区建设，在自我服务和相互服务中建立互相信任和互相支持机制，从而构建一个相对和谐和舒适的社区生活环境。

（6）培养业主的自治精神、社区意识，建设和谐社区

保障房物业管理是一个难点，因为从物业本身的所有权，居住者的层次、习惯、需求等多方面都与一般意义上的商品住宅物业有着很大的区别。以英国廉租房为例，从所有权来看，廉租房的所有者是政府，而租户只是暂时居住和使用，没有动力修缮、装饰，因此房屋维护方面的成本或许也会加大。从经济条件来看，廉租房的住户属中、低收入阶层，无力承担过高的物业管理费。作为“房主”的政府如何对这些房屋进行良好的维护也将是一个重要的问题，政府不但要考虑“住房”的问题，还要考虑“住户”的问题，在提供住房的同时，应该鼓励和培养中、低收入人群自立和自助的精神。

2）国内方面

保障性住房的商品和民生属性，决定了保障性住房物业管理既不能像商品房那样完全市场化，也不能采用福利型老公房的服务模式。要在保障性住房开发建设中，将保障性住房的规划布局、建设标准、社会配套、政策设计与物业管理有机结合在一起，统筹规划，同步推进，创造条件让物业服务企业提前介入，参与前期建设管理；采用市场招标形式，公开选聘社会责任感较强、物业管理经验丰富的物业服务企业，运用市场机制实行社会化服务，通过对保障性住房的经营管理和维修服务，改善保障性住房小区的居住环境，提升保障性住房的品质和价值。

（1）市场化运作，专业物业公司管理

杭州市廉租房物业管理目前都是政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业经营。对于政府来说，物业管理运行成本加大，政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲，政府应该只是在其中起指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。

政府选聘专业的物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业服务企业根据《物业服务合同》的约定，提供专业化物业服务，并按照合同的约定向业主收取物业服务费。

在物业管理企业的准入方面，通过资格预审和提高准入门槛，有效地保障了为保障性住房建筑区划提供前期物业服务的物业服务企业，其信用等级、经营管理能力和专业化程度均能够满足保障性住房物业管理的需要，同时也能够最大限度保障保障性住房物业管理工作的稳定性，切实有效地维护保障性住房业主、使用人的合法权益。

（2）准社区化物业管理，由社区组织居民自治管理

保障性住房住户属于社会的弱势群体。他们对于政府的住房保障政策心怀感激。但由于某种心理积淀，他们中有的人往往在一些问题上处于被动地位，有时甚至产生偏激情绪。在保障房的物业管理工作中，需要调动他们的积极性和主动性，使保障房物业管理产生互动效应，以提高管理功效，促进小区和谐。武汉市采取的方法是，属于独立小区的，成立由住房保障中心和廉租房住户代表参加的廉租住房管理委员会；不属于独立小区的，按廉租房配建的组团、门栋，选派住户代表参加小区业主委员会。通过住户代表和门栋长参与小区物业管理，代表广大住户讨论和决定小区卫生、治安、维修等方面的重要事务。

另外，小区内的居民有些为下岗职工，有些为低保户，为了解决这些人员的就业问题，可以组建起自管自治的“生力军”，负责公共区域的卫生保洁、安全秩序维护、绿化养护，这些没有专业技术的人员在上岗之前必须到物业公司实践学习，对作业流程、标准要求等常识性内容考核合格之后方可上岗。同时小区可以聘请物业管理师或项目经理对小区内物业管理质量进行总体把关。这种运作模式比专业物业公司管理更有亲民性和灵活性，相对而言管理成本也会降低。

（3）保障性住房的维修问题

保障性住房的维修问题是保障性住房的业主和使用人普遍关注的问题。对此，我们可以学习成都市的规定：廉租住房和公共租赁住房的维修改造等，由公管中心统一组织实施；保障性住房保修期满后，廉租住房、公共租赁住房专有部分的维修责任由公管中心承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修责任由业主自行承担；共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。

（4）物业管理企业资金的平衡问题

① 资金的来源

a．房租收入：按物业管理条例配足物业管理用房和物业经营用房，将出租经营用房所取得的收入补充物业管理支出。另外，对居住人的租金按照一定比例提成物业管理费用，其余主要租金纳入保障房基金。b．有偿服务的收入：对物业实施有偿服务的收入。c．汗水入股：居住人以出力的形式参与保障房的物业管理。d．爱心互助：社会个人或者单位对保障房的捐赠。

② 资金的支出

a．人员的工资：物业公司管理层及操作层员工的工资及福利。b．养护与维修成本：进行维修及物业保养的成本。c．服务成本：建立各种多渠道服务的成本。

③ 资金收支平衡

廉租房的资金流通实施“水库效应”长远思想，使资金的稳定性加高，廉租房的运行才有保障，其中物业管理资金的收支由物管公司负责管理，保障房的基金由政府进行管理。

另外，严格的财务制度非常重要。保障房的管理具有保障性，对其工作人员要求素质高。同时也要规定严格的制度去执行和监督财务状况，主要是资金使用状况要定期公开，接受政府和小区居民（业主委员会）的监督。