南京城市居住社区的形成和发展历程

时间：2023-03-13 理论教育版权反馈

【摘要】：纵观南京城市居住建设的历程，只有其在建国以后才出现稳定且有规律的发展，因此我们对南京城市社会的居住空间形态研究重点放在建国以后。2）新中国成立后30年中南京城市住宅建设只有安居才能乐业，随着城市的发展、城市规模的扩大以及城市人口的增长，城市住宅建设

南京城市居住社区的形成和发展历程_城市居住分化现象研究：对南京城市居住社区的社会学分析

3.1　南京城市居住社区的形成和发展历程

南京城市有2　000多年的历史，并与中国的政治命运交织在一起，“王气”的宝地成为战乱与劫难时常光顾的地方。战争带来的创伤严重地破坏着南京的城市建设，历史上至少有六次大规模的毁灭性破坏降临在南京:苏峻之乱、侯景之乱、隋文帝的“平荡耕垦”、金兵的毁城、清湘军的劫洗以及日寇大屠杀^[1]。南京作为六朝古都，经过长期的战乱，新中国成立之初已是伤痕累累，百废待兴。纵观南京城市居住建设的历程，只有其在建国以后才出现稳定且有规律的发展，因此我们对南京城市社会的居住空间形态研究重点放在建国以后。

1）1949年之前南京城市居住状况

6000多年前，南京就已经出现了原始村落^[2]。六朝时期，聚居区多在秦淮河南岸，自东向西有长干、横塘和查下等处，贵族聚居在石子岗与秦淮河之间的地势高亢处，贫民则住在秦淮河口地势低下处。根据史料，到明、清时期，南京有房屋面积约258万m²。民宅形式多为家连店、店连家单门独户的私人住宅，少数会馆一住几户，同出一门。今保留的几处明清民宅中，常见的有三、四、五进，最多达七进、八进，是穿堂式的高墙深院。宅间以青石板铺路，室内嵌砌方砖地面，门周饰砖石雕刻的人物、花卉、禽兽等精美图案，院墙饰有青砖磨砌成的圆形、方形花窗。有的民宅为两层建筑，楼上格门窗棂，复道悬廊曲折回绕、婉转相通。

1916年，孙中山在《建国方略》中关于中国住宅建设，已提到自来水的供应及电话为居家有之设施等等，还提出“只有进行住宅工业化生产，才能造出更廉价的住宅，两者相互关联，相辅相成”。这时已萌发住宅区开发建设的科学理论雏形了。1922年，旅居于十几个国家的数百名侨胞集资，在中华门外的板桥镇购置土地1800亩，兴建仿欧美式住宅70余幢的南京侨乡华兴村^[3]。

1929年底，国民政府公布的《首都计划》中，确定山西路一带为新住宅区。新住宅区分为四个住宅区，第一住宅区位于山西路、颐和路一带，第二住宅区位于中山北路以西军械局附近，第三住宅区位于中山路东、西两侧，第四住宅区位于金陵女子文理学院附近。第一住宅区自1933年起，陆续建住宅287处。第四住宅区原计划建住宅295处，只有少数动工，后因抗日战争爆发而停建。第二、第三住宅区只是计划，未付诸实施。在第一住宅区中，每幢房屋设计很少雷同，有西班牙式、荷兰式、英国式、小型宫殿式以及当时欧美流行的摩登式花园小洋楼。工程浩大所费不赀，建筑内外装饰华丽，有的装有暖气设备，幢幢设有花园庭院、门卫室和汽车房，还为新住宅区建造了污水处理厂。《首都志·山陵上》载:在中山陵园之东南，占地千亩，建房200余住宅区，每区占地三亩，配有自来水、电灯、电话的陵园新村^[4]。良友里、梅园新村、复员新村、淮海新村、匡庐新村等一批里弄、院落住宅也是在当时兴建的。据不完全统计，抗日战争前南京市共有各式花园洋房、庭院住宅1700多处，约70万m²，供民国党、政、军要人和资产阶级上层人物享用（表3.1）。

表3.1　新中国成立前南京市住宅情况统计表^[5]

1937年12月30日，南京沦陷。1946年5月，抗日战争胜利后，国民政府还都南京，行政院和机关调建委员会为安抚院、部机关公教人员，在全市筹建五个公教新村。定名公教一、二、三、四、五村，面积约3.8万m²。这些两层楼房除少数是砖木结构外，多数是砖墩灰板条墙身。还有一部分是利用“善后救济总署”的剩余物资，建成“急造式”、白铁顶的活动房屋。市区居民大部居住在城南门东、西以及城中白下路、洪武路、建邺路、北门桥一带明、清时代老式住房中。此外，尚有20余万贫民在玄武区的演武厅、虹板桥、晒布厂、沙塘园、汉府新村，白下区的五老村、广艺街、龙王庙，秦淮区的双乐园，建邺区的宫后山、冶山道院，鼓楼区的上海路、牌楼巷、驴子巷，下关区的小桃园、五所村等309处约83万m²棚户区内栖身。棚户房用芦席、破旧油毡或烂铁皮搭盖，上无梁柱、下无基础，室内阴暗潮湿，遇阴雨大风，顶塌栅倒。棚户区内污水横溢，蚊蝇成群，尿池粪坑、臭气熏天，有对棚区的描绘为证:“进出家门先低头，室外下雨室内流，尿盆马桶靠着锅，男女老少头碰头”。当时的南京，一面是市民简陋的棚屋，一面是官僚买办资产阶级的豪华官邸别墅，相比之下悬殊甚大。至1949年，南京市有人口103.69万人。建国初期，南京住宅建筑面积只有743万m²，人均居住面积仅为4.83m²，当时除了民国时期留下的颐和路公馆区等质量较好、标准较高的住宅区和零散分布的著名民居外，其余大多为简易房屋，质量一般。

对于南京而言，封建社会城市与近代化城市最容易识别的空间样态特征在于，古代城市社会空间是由宫殿官署构成的统治阶级空间与普通居民构成的被统治阶级空间组成的二元空间，而在近代城市则出现了以经济、地位、权力交织在一起出现的“新贵”阶层——大官僚和资产阶级上层人物。按照国民政府的规划要求，山西路以西、西康路以东、草场门以内为新住宅区。所谓新住宅区，里面住的大多是达官贵人。以南京解放为限，在这个新住宅区内，建有花园洋房9265幢，宫殿式房屋25幢^[6]，而这一带的住户只占当时南京总户数的4.6%^[7]，平均每户占地面积400m²；房屋的层高一般是三层，建筑密度在20%以下，宅院绿化面积超过60%以上，每户都有汽车间，内部设备豪华，有冷暖气，还有专为该区建设的小型污水处理站。与新型的高级住宅区相对的是，大量城市工人、破产农民和其他劳动者居住的破旧的贫民棚户区以及密集的里弄街坊，尤其是在城市环境最差地段，如环城铁路、城内河道或城墙西侧以及下关车站、工厂附近出现的大量棚户区。据1934年国民政府的统计，当时共有棚户区309处，棚户区每户建筑面积只有10.5～12m²，建筑密度在60%以上^[8]。在城南地区，棚户有5600多户，人数达15万人以上。这样的棚户里面阴暗潮湿，外面垃圾成堆，晴天尘土飞扬，雨天满地泥浆^[9]，生活状况与新住宅区的显贵们形成了极其强烈的对比。

2）新中国成立后30年中南京城市住宅建设

只有安居才能乐业，随着城市的发展、城市规模的扩大以及城市人口的增长，城市住宅建设一直是各级、各届政府和居民关心的热点。新中国成立后，南京市人民政府为改善居民居住条件，决定重点投资建设住宅。

1952年6月10日，在城北芦席营建起一个市政公用配套齐全，可居住330户、36幢两层楼的南京市第一个工人新村。同年，五老村原破旧杂乱的棚户被拆除、改建成一批水电齐全、砖木结构的平房。这些平房的建设没有绿地与休息活动的场所，不具备服务配套设施，住宅主要是居室，室外设有简单的厨房，厕所是公用的，住宅成行排列，习称之为“兵营式”平房。到1957年，汉府街、双乐园、宫后山、冶山道院、小桃园、二板桥等棚户区先后得到了改造，新建了曙光新村、东井新村、水上新村等住宅68.3万m²。第二个五年计划期间，因贯彻“先生产、后生活”的方针，住宅建设速度下降。1958年，又调剂出100万m²住宅支援工业和福利事业，使人均居住面积下降到3.23m²。三年经济困难时期及“文化大革命”期间，正常的社会经济秩序遭到严重破坏，住宅建设处于停滞状态，住房矛盾日益突出。再者，“文化大革命”初期，有相当一部分城市居民被遣送到农村，一批干部、知识分子的房屋被强行挤占；1968年以后的大批青年学生“上山下乡”离开了原居住地，客观上缓解了城市居民的住房要求，结果在新建住宅很少的情况下，住宅建设以零星分散为主，出现散、乱、差的局面，在市区内采取“见缝插针”、“填平补齐”的办法建设楼房。至1976年，南京市累计建住宅1046万m²，人均居住面积4.64m²。1977年7月以后，利用城区闲散的农、菜、空地共建单体住宅475幢，建筑面积84.86万m²。

3）改革开放以后的城市住宅建设

1978年10月，南京建成占地9.43hm²，建筑面积10.4万m²，水、电、气俱全，为南京城区第一个最大的单元式多层住宅楼群的瑞金新村。继后又建成姜家园、东井亭、蓝旗新村、武定新村、象房村、金陵新村、安怀村、五所村、五塘新村和光华东街、来凤街等住宅区、片。至1980年，南京市累计建住宅面积1529万m²，人均居住面积4.8m²。

1984年后，南京按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”和“旧城改造与新区开发相结合，以旧城区改造为主”的城市建设方针，先后改造建设了白鹭、张府园、山西路、龙池庵、热河南路、如意里、马府新村、后宰门、中山东路南侧等96个旧城区，开发建设了南湖新村、莫愁新寓、雨花新村、茶西村、五所村、金陵新村、秦虹、东井村等33个新区（图3.1、图3.2）。

图3.1　南湖小区

资料来源:http://www.njghj.gov.cn

到1980年代后，住宅区的建筑层次由解放初期砖木结构的平房（少数为2～3层），发展成多层住宅，其层数一般为6～7层，高层住宅达23层，同时还兴建了一批庭院式低层住宅及小别墅。住宅区建设规模由1950年代的几幢、十几幢，建筑面积几千、几万平方米的街坊式建设，扩大到几十幢、几百幢，建筑面积几十万平方米的居住区建设。为住宅区居民生活服务的配套也从基本的水电、简易幼托、商店等，逐步完善到公厕、自行车库（棚）、居委会、派出所、商店，以及商场、电影院、医院、文化馆、中小学校、幼儿园、公共交通终点站、变电站、污水处理厂、供热站等。住宅区内还辟有公共绿地，建有亭、廊、台、水池、假山和雕塑等景观。至1990年，南京市累计建住宅2865万m²，人均居住面积达7.1m²（表3.2、表3.3）。

图3.2　后宰门小区

资料来源:http://www.njghj.gov.cn

表3.2　1949、1984年南京市区房屋建筑情况表

资料来源:舒文忠.南京城镇建设综合开发志.深圳:海天出版社，1994:6。注:1949年房屋建筑总面积中，明、清时代建的有258万m²；1912—1949年，南京建有926万m²，房屋最高为7层；1984年，房屋最高为37层的金陵饭店。

表3.3　1949—1990年南京市城市住房及人均居住面积表

注:本表统计范围为市区，不含5县；全市住宅年竣工面积不含单位自筹资金建房及私人建房；1990年南京市人均居住面积在4m²以下的特困户有6395户，其中人均居住面积在2m²以下的有1637户。资料来源:舒文忠.南京城镇建设综合开发志.深圳:海天出版社，1994:127

在此后相当长的一段时期，由于执行“先生产、后生活”的建设方针，南京城市基础设施，特别是住宅建设“欠账”较多，远远不能适应人民群众对生活的需要。南京住宅投资在1950年代增长十分缓慢，这一期间城市建设重点为振兴工业经济。南京的住宅投资由1960年566万元猛增到1970年的2435万元，年平均增长187万元；进入1970年代增长继续加快，年平均增长2530万元。新中国成立以后的1949—1965年间，南京城市人均居住面积出现了负增长的局面，这是由于人口的增长速度过快，大大超过住宅建设发展的速度；在1965年以后才出现增长，但速度较慢，年平均增长仅0.14m²。从1949—1978年的30年内，南京市用于住宅建设的投资仅3.5亿元，平均每年只有0.12亿元，加之人口的增长，到1978年，南京市人均居住面积只提高了0.2m²，达到5.03m²/人，居民的居住条件改善不大。党的十一届三中全会以后，中国的经济体制发生了深刻的变革，城市建设开始扭转“重生产、轻生活”的做法，南京城市的住宅建设才真正得到发展。经过改革开放的20多年，特别是1990年代以来，南京城市住宅建设进入了快速发展时期，从根本上改变了以往投资不足、缓慢发展的态势。1980年代南京的住宅投资年平均增长1284万元；进入1990年代增长迅猛，由1990年3.89亿元增到1999年的75亿元，年平均增长8亿元。1978—1994年，城市人均居住面积年平均增长仅0.14m²；1994—1999年，年平均增长0.3m²，可见城市居民的居住条件得到明显改善（图3.3～图3.5）。

改革开放以前，南京居住用地基本上集中在老城内建设。改革开放后，特别是1990年代以来，随着土地使用制度改革的深入和旧城改造步伐的加快，一方面南京城市人口规模的膨胀给城市合理的生态容量带来的压力，产生巨大的推力；另一方面在城市道路框架的进一步拉大、城市交通易达性与可达性的支持下，城墙外部空间容量潜力产生了拉力，推力和拉力使得南京城市的居住建设呈现出两种主要模式——“外延扩张型”与“内部置换型”。“外延扩张型”，即冲出城墙在城墙之外兴建各种类型的商品居住社区；“内部置换型”，即利用老城区工业用地的置换和老住区的拆旧建新的途径兴建各种类型的商品居住社区（图3.6、图3.7）。以赢利为目的的房地产开发商在这些地段兴建商品住宅区，这些小区的环境优美、基础设施完善、交通便利，因而价格比较高，属于中高档商品住宅区。