浅度演替型的城市边缘区外围地带

4.3.4　浅度演替型的城市边缘区外围地带

城市边缘区外围地带在伯吉斯的眼中，被称为第五环圈。在本研究中，城市边缘区外围地带在南京是指地处江北的浦口、大厂和江宁、亚东等新区。在这一圈层中，空间的大规模与大潜力是有别于其他圈层的最大优势，最明显的劣势就是距离城市中心区距离太远，时间成本高，交通和配套设施功能不足，即将产生的地铁效应也没有波及此圈，总而言之，城市边缘区外围地带整体表现为浅度演替型的居住分化。在南京，城市边缘区外围地带的发展没有呈现出丰满的环状，而是片状与点状的结合。所谓的片状，现在有规模的主要是集中在三大片，一是江宁区，二是亚东地区，三是江北地区；所谓的点状是指，在该地区中的廉价经济适用房社区以及与南京市居住活动有关联的远郊别墅社区。

1）浅度演替型的片状积聚

江宁原来是一个县，后来经过行政区划调整，成为南京市的一个行政区。江宁的基础很好，有江宁经济技术开发区。江宁的住宅可以分为六大板块:岔路口板块、东山镇板块、三山板块、百家湖板块、科学园板块和麒麟镇板块。江宁的土地资源储备量比较大，其商品社区的开发多元化，既有实用的经济型住宅，也有风格多样的高档别墅。“江南文枢苑”是该区的代表社区，是江苏省第一座专家府邸，在宁的100多名两院院士以及资深教授都是其住户，周边有东南大学、南京航天航空学院、南大科技园等高校的新区。而将军山、翠屏山、百家湖则云集了高档休闲别墅区，成为南京富人阶层的住所（图4.7）。

图4.7　江宁全景图

资料来源:江宁经济技术开发区办公室提供

亚东新城地区原来只是农业性质的用地，在江北的大学城难以形成气候，中心城区的高校用地紧张难以进行扩建的背景下，1993年南京市政府将此地块列为亚东新城开发区，新型大学社区就在九所大学的聚集下逐渐形成。按照计划南京亚东地区将建成中国规模最大的一座占地18km²、在校生15万人以上规模的现代化大学城。经过近十余年的发展，仙林新城形成了一定规模的住宅区，如金陵·家天下、亚东·香溪月圆、咏梅山庄、听泉山庄、雁鸣山庄、仙鹤公寓、沁兰雅筑等，既有价值不菲的别墅，也有中高档多层住宅，还有经济适用房，具有城市边缘区外围地带的特征。

长期以来，南京的长江两岸的发展很不均衡。虽然有浦口区、江浦区，但是由于交通的阻隔，面积占全市总面积的1/4的江北发展受到制约。浦口区是南京重化工生产基地，其空气质量并不利于居住，居住社区以各单位自1960年代起就开始兴建的单位型社区为主。笔者在调查中发现，这些位于郊区中的单位，房改前一直多采用的是在主城区内买地建房的方式，住在城里的职工上下班以单位的通勤车或城市公共汽车为主要交通工具。远离主城区的单位居住社区内未有大型的商业设施，建有各种小规模的工人集中的居住地。虽然这几年浦口有显著的发展，但是就高校而言，集中的只是部分本科学生。南京城市的跨江发展一直是停留在规划之中，是一个还未实现的蓝图。2002年，南京政府提出以江为轴、适时北上，开始由秦淮时代的小南京格局向长江时代的大南京格局转移，推动江北作为一个新市场的成长，有360万m²的苏宁天华百润、230万m²的青岛华欧国际友好城、160万m²的福建明发·滨江新城，300万m²的威尼斯水城和180万m²的上海大华新城，共计1230万m²的建筑面积的“造城”运动。新型房地产楼盘以其低价位的优势吸引了很多主城区的购房者，但笔者经过调查发现，除了以炒房为目的的购房者外，相当部分的购房者坚信城市跨江发展将很快得以实现，并且享受到住大房子的快乐。

2）浅度演替型的点状分布

笔者将该地区中的廉价经济居住社区以及与南京市居住活动有关联的远郊别墅称作“点状”，是因为这些居住社区都具有离城远、独立、与周边的居住社区空间上不连续的共性。廉价经济居住社区是一种较为特殊的商品性社区，其区位的选择、社区的住户都是特定的。例如自然环境条件、人文环境条件上乘，距离南京城更远的区域开发建设的汤山别墅群、边城别墅群、台湾小镇等居住社区，其住户都是南京市中有车族和多处住房的中产阶层及富有阶层。

城市边缘区的外围地带在空间上是城市地域空间的“飞地”，似乎是从城市中心城区内飞出的“火星”，依靠自身的优势对城市居民产生吸引，并在以市场经济为主的推动力下迅速崛起。

【注释】

[1]所谓“生态”，原意是指生物在一定的自然环境下生存和发展的状态，生态学被定义为生物学的一个分支学科，研究植物和动物在自然界的存在状态和相互依存关系，这是自然科学中的“生态”概念，这个定义未能充分包括生态学理论中必然包括的全部因素。在人文科学中，“生态”的含义转换了，它被定义为是一种社会生态，是一种社会秩序，是人在其环境的选择力、分配力和调节力的影响和作用下所形成的在空间与时间上的联系，更偏重于社会意义。参见芝加哥社会学的观点，城市生态学的先驱们建构了许多与生态有关的新概念，如生态组织、生态学变化、生态学过程、生态秩序、生态原则、生态体制、生态地图。参见［美］帕克RE、伯吉斯EN、麦肯齐RD著；宋俊岭，吴建华，王登斌译.城市社会学.北京:华夏出版社，1987；康少邦，张宁.城市社会学.杭州:浙江人民出版社，1987；郑也夫.城市社会学.北京:中国城市出版社，2002

[2]康少邦，张宁.城市社会学.杭州:浙江人民出版社，1986:72

[3]康少邦，张宁.城市社会学.杭州:浙江人民出版社，1986:73；Castellsm.The Urban Question.Cambridge，Massachusetts:ThemIT Press，1979:119

[4]即在完全市场化的情况下，城市空间自中心到郊区依次形成:中心商业金融区、一般制造业区、居民住宅区、工业区的用地结构。通过市场机制调整城市产业结构的空间布局。

[5]张鸿雁.侵入与接替:城市社会结构变迁新论.南京:东南大学出版社，2000:461～467。产业结构对于城市而言，绝对不像“鸡生蛋”与“蛋生鸡”的讨论话题那么艰难、复杂，产业结构是随着城市功能的进化、社会生产职能的分工和专门化过程逐渐发展起来的。在早期城市中，产业结构是建立在农业经济基础上、围绕着单个家庭进行的生产和消费，是低等级、小规模的，或者说是无结构的。产业革命将工业作为社会性的规模型产业的核心，并把它迅速推向了为经济结构中的主角，形成了近代城市的产业结构。随着社会的发展，现代城市空间结构中不断地增添新的成员。当新的产业结构形成时，城市空间结构也出现了多种变化。对比恩格斯、保尔·芒图所描绘的英国近代大工业下的城市与卡斯泰尔笔下的信息化城市和网络社会，我们不难看出不同的城市产业结构产生的是截然不同的空间形态和空间景观。

[6]［美］丹尼尔·贝尔著；高铦，王宏周，魏章玲译.后工业社会的来临:对社会预测的一项探索.北京:商务印书馆，1984:211

[7]［美］帕克RE，伯吉斯EN，麦肯齐RD著；宋俊岭，吴建华，王登斌译.城市社会学.北京:华夏出版社，1987:73

[8]2005年6月25日是中国“土地日”。2005年6月21日在南京国土资源管理局为此举行的论坛上，专家们却称:南京地价、特别是主城地价还要涨！参见2005年06月22日《现代快报》。

[9]南京市已是人口老龄化城市。据1995年人口抽样调查资料推算，南京市60岁以上老年人口已达69万，占总人口的13.1%。且老年人口年增4.9%，高于总人口增长速度，高于全省、全国老年人口的增长速度。

[10]有关人均及户均居住面积指标变动情况及相关文件规定，大致如下:
　　1950、1960年代，城镇住宅基本上采取人均4～4.5m²住宅居住面积。
　　1973年，国家建委《对修订厂矿企业职工住宅、宿舍建筑标准的几项意见（试行稿）》〔（73）建发设字第748号〕规定，住宅:平均每户建筑面积34～37m²，严寒地区36～38m²；单身宿舍:人均建筑面积6m²，严寒地区6.5m²。1977年，国家建委颁发了《关于厂矿企业职工住宅、宿舍建筑标准的几项意见》〔建发设字88号〕对厂矿企业职工住宅、宿舍建筑标准做了修订:新建厂矿企业楼房平均每户建筑面积34～38m²，严寒地区为36～40m²；针对老厂矿企业职工家庭人口多的特点，老厂矿企业增建职工住宅，采用每户建筑面积39～42m²，严寒地区不超过45m²，但整个厂矿的住宅建筑面积总平均应控制在每户40m²，严寒地区控制在42m²以内。
　　1978年，国务院转批了国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》〔国发（1978）222号〕，文件规定:“住宅设计标准，每户平均建筑面积一般不超过42m2，如采用大板、大模等新型结构，可按45m2设计。省直属以上机关、大专院校和科研设计单位的住宅标准可以略高，但每户平均面积不得超过50m2，各城市应根据各自情况确定住宅层数，一般以四五层和五六层为宜，大中城市可视具体条件，在临街或繁华地段建造一些高层住宅。”
　　1981年，国家建委在《对职工住宅设计标准的几项补充规定》〔（1981）建发设字384号〕提出“四类标准”:一类住宅，平均每套建筑面积42～45m2；二类住宅，45～50m2；三类住宅，60～70m2；四类住宅，80～90m2。一二类住宅适用于一般职工；三类住宅适用于县处级干部及相当于这一级的知识分子；四类住宅适用于厅局级干部和相当于这一级的高级知识分子。国家城建总局转发了国家建委《关于印发〈对职工住宅设计标准的几项补充规定〉的通知》强调“在当前各地居住仍很紧张的情况下，主要应建设一、二两种类型的住宅。对第三、四种类型面积标准的采用，应单列出，专项报批，从严掌握”。
　　1983年，针对许多地区和部门擅自制定住宅标准、任意突破国家有关规定的现象，国务院发布了《关于严格控制城镇住宅标准的规定》。规定指出:“从我国经济能力和严重缺房的实际情况出发，在近期，我国城镇住房只能是低标准的。全国城镇和各工矿区住宅应以中小型户（1～2居室一套）为主，平均每套建筑面积应控制在50m²以内。”在重申了1981年的国家建委制定的住宅四类标准的同时，还强调“以建设一、二类住宅为主。在住宅紧张的城市和单位，应暂缓建设三、四类住宅”，“各地区、各部门、各单位都要严格执行国家统一标准，不得另行制定超过国家统一规定的住宅建筑面积标准”。1984年，国家计委、城乡建设环境保护部在《关于贯彻执行〈国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定〉的若干意见》又进一步明确平均控制标准和最高标准。
　　1990年，建设部、国家计委出台了关于贯彻《〈国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定〉补充意见》〔建标字（1990）第401号〕，针对部分地区和单位出现的住宅每套建筑面积越来越大、标准越来越高的趋势，重申不得以任何借口或变通标准突破住宅建设标准。住宅建设的面积标准在“八五”期间，乃至今后一段时间内，仍以中小型户为主，平均每套建筑面积控制在50m²以内。
　　尽管国家在住宅建设面积的标准上所采取了一系列的控制手段，对于城市发展起到了一定的推动作用，但是在面对面向高收入消费的商品房市场以及城镇居民生活水平的提高对居住条件改善的要求时，这些控制在变化的现实面前已经失去了原本设想的积极作用。参见:国家城市建设总局房产住宅局等编.城镇住房问题.北京:北京日报出版社，1981:21～31；建设部体改法规司等.城镇住房管理政策法规选编.北京:法律出版社，1990:22～23，30～32；田东海.住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择.北京:清华大学出版社，1998:153～155

[11]张庭伟.城市化作为生产手段及引起城市规划功能转变.城市规划，2002（4）

[12]蒋达强.大城市人口郊区化与住宅空间分布的效应研究.人口与经济，2002（3）:13

[13]美国郊区是中产阶级白人郊区，其文化价值观强调家庭主义而不是强调事业至上和炫耀消费。典型的美国城市郊区居民都是已婚夫妇，且家中都有子女。见:康少邦，张宁.城市社会学.杭州:浙江人民出版社，1987:136～142

[14]2004年5月，国土资源部下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），全面叫停经营性用地协议。2004年6月国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》规定，除城市特定项目外，其他一律停止拆迁。2004年11月1日，国土资源部发布消息，取消禁止征用农田用做商业项目的禁令，此举目的之一是平抑目前飙升的房价。与此同时，国土资源部给农业用地转让套上了更加严厉的九道“紧箍咒”。

[15]自2003年以来，中国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战:2003年6月13日央行出台“121号文”即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，2003年8月31日国务院出台“18号通知”即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，2004年4月27日国务院发布《严格控制固定资产投资规模的通知》，银监会2004年9月2日出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》。相继续出台的宏观政策改变了房地产企业的原有的融资模式和融资渠道，这四个文件对房地产行业和金融业都产生了深远的影响。

[16]交通方式与城市空间尺度范围:
　

[17]以第三产业用地为主体的城中片，以河西生活居住区为主的城西片，以中央门外工业区为主体的城北片，以钟山风景区为主体的城东片，以纪念风景区、对外交通为主体的城南片。

[18]在五六千年前，鼓楼一带曾是傍水高地，鼓楼岗和五台山一带的二级台地成为南京原始人居住的选择，这一地带成为“南京地区的第一批原始村落”。根据鼓楼岗的西北考古发现和史学家们的推论得知，这一面积约1万m²的原始村落有两个区域，居住区在东部，公共墓葬地则位于毗连的西部，两者之间没有明显界限。在居住区里是些大大小小的房子，存在着显著的差异，大的面积可达几十平方米，小的还不到10m²。据推测，在建造用材上以泥土为主，辅以树干、树皮、茅草和竹子。至公元前3000年，南京地区“不仅在金川河畔和秦淮河河畔，还在玄武湖滨、滁河下游、固城湖流域和大江两岸各支流的台地上，都较为密集地分布着这一时期人们的村落遗址”。参见:蒋赞初.南京史话（上）.南京:南京出版社，2003:22

[19]按照国民政府的规划要求，山西路以西、西康路以东、草场门以内为新住宅区，新住宅区住的大都为达官贵人。以南京解放为限，在这个新住宅区内，建有花园洋房9265幢，宫殿式房屋25幢，这一带的住户只占当时南京总户数的4.6%，平均每户占地面积400m²，房屋的层高一般是三层，建筑密度在20%以下，宅院绿化面积超过60%以上，每户都有汽车间，内部设备豪华，有冷暖气，还有专为该区建设的小型污水处理站。据史料载，颐和路花园别墅云集许多重要人物，其中颐和路8号原为阎锡山公馆；珞珈路5号原为林宛文居住，1945年为汤伯恩居住；颐和路26号为澳大利亚大使馆；颐和路38号原为诸民谊官邸，1940年汪精卫迁居于此；宁海路2号为民国政府宁夏省主席马鸿逵公馆；宁海路4号为巴西大使馆；颐和路15号为菲律宾公馆；灵隐路11号为国民党高级官员陈诚寓所；普陀路15号为蒋纬国官邸；天竺路25号为罗马教廷公馆；天竺路3号为加拿大大使馆；北京西路54号为葡萄牙大使馆；北京西路42号为印度大使馆；宁海路5号为马歇尔公馆（金城银行别墅）。南京解放后，这一地区的别墅被部队接管，后成为高级政府官员的住所。

[20]资料来源:南京市城市规划材料