不同阶段购房决策因素的选择

5.3.1　购房行为

1）购房决策因素

居民购房究竟考虑哪些因素，学者们为此颇费心思。居民在购房的过程中，不仅是对所购房屋本身的选择，也是对与居住相关因素的综合选择过程。据相关研究表明，价格、环境、交通、地理位置是影响居民购房决策的四大因素。笔者认为，“环境”是一个非常具有包容性的概念。为了进一步明确环境的概念，在本次问卷的调查中，专门进行了细化，分为购物条件、绿化环境、学区条件、邻里环境（邻居整体素质、好邻居）、就医条件。本次问卷设计的购房决策的影响因素分为12项（表5.19）。

表5.19　购房因素调查表

续表5.19

调查表明，从总体上讲，房价仍然是居民购房决策时考虑的第一个因素。通过对调查样本的数据进行频数分析统计，并且通过给排序赋值，赋予第一位为3分，第二位为2分，第三位为1分，然后计算加权平均得分，来比较12项因子的得分情况，统计结果如表5.19所示。在对购房关键因素的选择中，有33.1%的人，把房价当做第一位因素，房价得分最高为21.5。这表明，房价的的确确是人们买房时考虑的“首位”因素，越过房价门槛就意味着经济有一定的实力。绿化环境有17.6%的人选择，排名在第二位，绿化环境得分为15.83。此外，有13%的人选择了交通条件，交通条件得分为14.40，名列第三位。这表明，这三项是影响人们购房时的重要因素。

上面是对购房因素总体情况进行的分析，接下来考察不同社区类型的购房因素情况。通过变量的交互分析和卡方检验，统计结果如表5.20、表5.21所示，不同的居住社区的购房因素存在着显著的差异。在中低档居住社区中，对房价的关注程度非常高，居住社区等级越高，关注的程度越低。

表5.20　在不同居住社区类型与对购房因素检验数据表

注:N＝408

表5.21　对六类居住社区购房影响因素（第一位）调查

注:有效样本数＝408，缺失样本数＝0，总样本数＝408，卡方值＝146.287，检验值＝0.000

如果把家庭收入水平与决定购房的因素选择联系起来进行分析，又会出现新的变化，统计结果见表5.22。从表中可以得知，不同家庭收入水平中在购房决策因素方面有很大差异，收入水平越低，对房价的关注程度就越高。我们还发现，当收入超过5万元时，对绿化环境、交通条件的关注程度已经出现明显的上升；当收入超过10万元时，购房的决策因素已经是绿化环境了。

表5.22　六类居住社区家庭收入水平与购房因素选择交叉分析

续表5.22

注:有效样本数＝333，缺失样本数＝75，总样本数＝408，卡方值＝82.539，检验值＝0.010

房展会作为一种新型的展销会，是开发商与消费者之间信息沟通的互动形式，在不少大城市中已经普及开来。开发商把自己不能放在橱窗里展示的商品，以模型、宣传材料等形式，向社会推销。现在通过房展会获得住房信息并进行交易的购房者已有一定的数量。笔者也多次参加了南京的房展会，并前来观房或购房的市民进行了交流。笔者发现人们在购房决策时，尤其关注自己将来居住的环境好不好、有没有足够的绿化与活动场地、周围设施是否齐全、安全防卫手段如何。

2）购房目的

不同住户在不同阶段，对居住空间的需求内容会有很大的差异，但是不论多么复杂，都遵循马斯洛的需求层次理论:先满足低层次的基本需求，然后再追求高层次的满足。在本研究中，笔者将购房目的主要分为生存型、享受型和发展型三级阶梯型，生存型即结婚、拆迁、防老，发展型即投资、为子女备、过渡性购房，享受型即改善居住环境、自己享受、身份象征，共九项，再加上不可预见的情况设为“其他”，统计结果如图5.16、表5.23、表5.24，并做了卡方检验见表5.25。

图5.16　购房目的饼状图

表5.23　六类居住社区的购房目的调查

注:总样本数＝408

结果显示，当收入达到一定水平后，追求优质生活成为消费的新境界，人们的择居行为最为显著的是对“改善居住环境”的认可^[6]。

表5.24　购房目的频数表

注:总样本数＝408，有效样本数＝335，缺失样本数＝72，卡方值＝266.199，检验值＝0.000

表5.25　在不同社区类型中关于影响购房因素的调查数据表