昆明城中村改造房地产开发模式研究

昆明城中村改造房地产开发模式研究

昆明学院经济系课题组

在城市化加速的背景下，昆明近五年来人口快速增长，仅常住人口就达到了600多万^[1]；建成区面积逐年增加，从1974年的51.27平方千米，到1996年的139.98平方千米。特别是进入20世纪90年代中后期，昆明城市建成区面积迅速增加，2004年达到了208.70平方千米^[2]，2008年达到了249平方千米。在城市建成区迅速向周边扩张的同时，原来的城边村、城外村逐步被包裹进城市地域，发展成为了城中村。

根据2003年的调查显示，昆明市主城建成区范围内共有村庄288个，涉及村民约21.9万人，村庄占地面积约28平方千米，建筑面积2276万平方米。在这288个村庄中，约有50%是城中村，50%是城边村，其中在二环路以内共有村庄66个，全部是“城中村”^[3]。而到2008年昆明建成区范围内有城中村336个，仅常住人口就达76万余人，建筑面积达3800多万平方米^[4]。在老的城中村还没有改造的基础上，随着城市建成区的扩张又产生了新的城中村，城中村改造的工作量增加，难度加大，范围变广，既影响了城市建设和经济的进一步发展，也不利于推进城乡一体化战略。

2008年2月27日，云南省昆明市城中村改造启动仪式在盘龙、五华、官渡、西山四城区同步启动，标志着昆明大规模的城中村改造序幕由此拉开。按全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的房地产开发程序和模式对城中村进行改造可以保证开发区域的品质与档次，提高市场价值与社会影响力，不仅有助于实现土地开发的最大价值，同时由于采用了市场化的方式，也较易实现政府、村民、开发商三方的共赢，达到各参与者的预期目标。