昆明城中村改造房地产开发的对策与建议

四、昆明城中村改造房地产开发的对策与建议

（一）按照全市一盘棋进行圈层结构布局

昆明主城区336个城中村改造为昆明城市空间布局结构的调整提供了一个良好的契机，应从全市一盘棋的角度，调整土地利用结构，进行功能分区，确定不同地段的建筑高度、容积率和建筑密度，使城市空间布局结构更加合理，减少城市问题，促进城市由外延式发展向内涵式发展转变。把昆明划分为若干个圈层，对相应圈层城中村土地利用结构进行调整，在必要时可采用土地置换的方式调整用地结构。比如，在核心圈层，可根据各城中村不同区位条件和实际情况，结合昆明中心商务区的建设将相应的城中村改造为有少量住宅的以商业零售、文化娱乐和金融办公为主的综合区域，强化其土地区位价值，发挥其核心地区的作用；第二个圈层起到连接核心圈层和第三圈层的作用，可结合城中村的实际状况改造为有一定数量的住宅，也有一定数量文化、绿地、休闲娱乐、幼儿园等公众事业和生活服务设施的过渡性区域；第三个圈层则可以住宅区为主，适当提高绿化率以补充内圈绿化不足的问题；第四圈层则可根据各地块的条件，或开发为环境较好的住宅区，或结合相关产业的发展开发为有产业特色的村庄，或有一定商贸、办公、城市绿化、少量无污染工业于一体的混合过渡性地带，发挥各块土地应有的作用。如图3所示。

图3　城中村改造圈层示意图

（二）加大对城中村改造的政策支持力度

城中村改造不同于一般的房地产开发项目，改造能否顺利实施很大程度上依赖于政府相关政策的制定和实施。从2008年2月中共昆明市委、昆明市人民政府出台第一份城中村改造文件后，昆明陆续出台了一系列的城中村改造政策，各区也出台了相关的配套政策，对全面推进昆明城中村改造起到了非常重要的作用。随着城中村改造工作的深入展开也出现了一些问题，比如政策的相互矛盾，故应在保持政策延续性的前提下进行局部的调整；同时，应加大对城中村改造的政策支持力度，在必要时让出部分利益支持城中村改造；科学、合理地确定城中村改造项目的规划条件，以确保房地产商愿意参与城中村改造。

（三）采用“1＋1”或“1＋多”的片区改造模式

从田野咨询机构公布的数据看，昆明一环路以内平均每村占地约为31.25亩。一环至二环区域的城中村，平均每村占地面积约为116亩。总体来说，昆明二环路以内的城中村多数占地都不是很大，特别是一环路内的城中村则更小。在考虑了房屋的前后间距、容积率、绿化率、建筑密度等指标及村民回迁的问题后，有些城中村可供房地产开发的空间就不是很大了，这往往使开发商望而却步。通过采用“1＋1”或“1＋多”的模式，即将区位条件大致相同的两个城中村或多个城中村统一拆迁、统一安置、统一开发，可以有效地解决这个问题。

（四）建立利益共享机制

城中村改造能否成功的关键是政府、村民、开发商等多方利益的平衡，其中最为重要的是城中村村民利益的平衡。城中村村民的收益主要是出租房屋的租金收入、村集体的分红和其他收入，其中出租房屋的租金收入在其总收入中的比重最大。城中村改造有可能使村民失去出租房屋、集体分红等方面的既得利益，使他们觉得利益损失严重，未来生活失去依靠而不愿意进行城中村改造，所以应当在改造过程中和改造后建立利益共享机制解决村民的后顾之忧，使城中村改造得以顺利进行。比如，在改造过程中以村集体的资产进行入股，与开发商联合进行项目的开发获取与其股份相对应的开发收益，或保留一部分的经营性用房，用于未来获取房屋的经营性收益，以此作为村集体的收益。在房屋的分配上，采用在村民可以回迁的面积内给予两套或多套房屋或是一定经营性用房，村民在满足自身居住需求的同时可以将多余的房屋进行出租或经营，以维持其未来的生活。同时，城中村改造过程中和改造后的物业管理也可以尽可能多的招收村民，以解决村民由于各种原因而难以适应工作的问题。

（五）警惕城市蔓延过程中出现新的城中村

当城市用地规模增加的速度超出人口规模增加的速度时，城市就存在蔓延现象。昆明作为云南省省会，是西南地区重要的中心城市之一，其用地规模和人口规模增加的速度非常快。新中国成立前夕，昆明市建成区面积7.8平方千米，总人口80.3万人；1995年建成区面积为116.9平方千米，总人口375万人；2005年建成区面积为185平方千米，总人口608.57万人；2007年建成区面积为225平方千米，总人口619.33万人；2008年建成区面积为249平方千米，全市总人口623.9万人。从2005年开始建成区年平均增长率为10%左右，而人口平均增长率不到1%，明显表现为城市用地规模增长的速度超出人口规模增加的速度，出现了城市蔓延现象。从建设现状也可以发现很多新项目如居住类的项目跳离城区，甚至是在具有良好自然生态环境的远郊区进行开发建设，随着这种状态的发展，很有可能使现在处于城市边缘地带的还在进行农业生产的村庄在城市建设中成为新的城中村。

（六）充分考虑流动人口住房需求

据不完全统计，昆明目前有100多万的流动人口，为了降低生活成本，他们大都选择在城中村租住。这导致城中村常住人口与外来人口的比例非常高，一般达到1∶3，个别村甚至超过了1∶10。但是，随着城中村改造的逐步推进，可供租住的廉价房屋越来越少，对收入既不稳定也不丰厚的流动人口来说形成了巨大的压力。另一方面，解决中低收入住房困难的廉租房体系和经济适用房体系尚未覆盖到大量的流动人口。因此，在大规模推进城中村改造的过程中必须考虑流动人口的住房需求，否则很容易形成新的城中村或棚户区，影响有序的城市空间布局，破坏城市面貌，造成新的社会治安隐患。或者出现流动人口大量返乡，城市缺乏劳动力的状况，制约城市社会、经济的发展。

针对流动人口特征，城中村改造不能一味地追求高品质、高档次，应考虑住房人的承受能力，在规划设计时应均衡贫富人群居住的分布状况，以免形成高收入人群和低收入人群的社区分割状态，影响社会的和谐发展。其次是对现有城中村进行调查，对城市景观影响不大，居中条件较好的城中村可延缓改造，仅对违章建筑进行改造，控制新建建筑，对城中村内外部环境进行适当梳理，为城市流动人口廉价租房提供一定的空间，待条件成熟后再进行改造。同时由政府出资建造或鼓励企业自建外来务工人员公寓，解决部分流动人口对廉价住房的需求。最后尽快出台新的方案，有条件、分步骤地将流动人口纳入城镇廉租房保障体系。在资金筹集上，可借鉴外省的做法，从城中村改造的土地使用权出让金中除须上缴国家、省级的部分外，提取一定比例的廉租住房建设基金。

（课题组组长：陈于；组员：雷新华、潘莉娟、吴瑛、刘方乐、纳敏、龙彬）

参考文献

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【注释】

[1]昆明市统计局.昆明市2008年国民经济和社会发展统计公报。

[2]谭文彬，刘斌，张增祥，等.近三十年来昆明市建成区扩展遥感监测与分析［J］．地球信息科学学报，2009，11（1）。

[3]王京阳.对昆明主城“城中村”现状、问题和改造的思考［J］．云南社会主义学院学报，2006，（2）。

[4]李定.昆明扩城待解城中村顽症［W］．中国房地产信息网，http://www.realestate.cei.gov.cn。

[5]昆明城中村改造模式探索［W］.至祥置业，http://www.szgenesis.com。