第一节 个人经营房产的营业税政策
一、征税范围
（一）基本规定
个人在中华人民共和国境内转让土地使用权、销售或出租不动产应按规定征收营业税。
1．转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。
2．出租或销售不动产征税范围包括销售或出租建筑物、构筑物、销售或出租其他土地附着物。
建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：
（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；
（3）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
（二）特殊规定
《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
1．单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
2．单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
【例6-1】 下列涉税行为属于营业税征税范围的是（ ）。
A．个人卖冰棍
B．个人将不动产转让给他人
C．企业生产并销售集邮商品
D．企业发生货物销售并负责运输所售货物
【答案】 B
【答案解析】 ACD均为增值税征税范围。
二、纳税义务人和扣缴义务人
（一）纳税义务人
在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
（二）扣缴义务人
1．中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
2．国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
【例6-2】 下列各项中，属于营业税扣缴义务人的有（ ）。
A．个人转让土地使用权，应以受让者为扣缴义务人
B．境外单位在境内发生应税行为而境内未设机构的，其代理人或购买者
C．纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的，则需要以建设单位或个人为营业税扣缴义务人
D．如果将委托方的资金转给经办机构，由最终将贷款发放给使用单位或个人并取得贷款利息的经办机构为扣缴义务人
【答案】 BCD
【答案解析】 个人转让除土地使用权以外的其他无形资产，其应纳税款以受让者为扣缴义务人；金融机构接受其他单位和个人的委托，为其办理委托贷款的业务时，如果将委托方的资金转给经办机构，由经办机构将资金给使用单位或个人的，由最终将贷款发放给使用单位或个人并取得贷款利息的经办机构代扣委托方应纳的营业税。按营业税的规定，提供的劳务发生在境外的不属于营业税的征收范围，故不存在扣缴的问题。
三、营业额
（一）基本规定
房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1．由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2．收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3．所收款项全额上缴财政。
【例6-3】 冯强系某建筑队（个体）的业主。6月份收到工程款78 000元，提前竣工奖2 000元，则冯强按规定计算出工程结算收入应纳的营业税的营业额为80 000元。
（二）特殊规定
1．纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
2．纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3．纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，按下列顺序确定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
【例6-4】 1月某房地产公司将自己新建的房屋出售，房屋工程成本为1 200万元，成本利润率为15%，销售额为1 800万元，计算该公司应纳营业税税额。
解：自建行为应纳营业税＝1 200×（1＋15%）／（1－3%）×3%＝42．68（万元）
销售行为应纳营业税＝1 800×5%＝90（万元）
应纳营业税＝42．68＋90＝132．68（万元）
4．纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。
四、税率
房产出租或销售的营业税税率为5%，个人出租住房用于居住的营业税税率减按3%。
五、纳税义务发生时间
（一）基本规定
房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
（二）特殊规定
细则第二十五条：
1．纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；
2．纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；
3．纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天；
4．纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
六、纳税地点
1．纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
2．纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
3．扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
4．纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
七、减免税
1．1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。
2．对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字〔1994〕002号文件的规定，免征营业税。
（1）自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
【例6-5】 2013年2月某人出售住房，合同转让价格150万元，面积为140．13m2，其房屋购买时间为2010年9月，未满5年。
营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加，下同）＝150×5．6%＝8．4（万元）。
（2）自2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
【例6-6】 2013年3月某人出售住房，合同转让价格300万元，面积为256m2，为非普通住房，其房屋购买时间为2004年3月，已满5年，房产原值为220万元。
营业税及附加税额＝（300－220）×5．6%＝4．48（万元）。
（3）自2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
【例6-7】 2013年4月某人出售住房，合同转让价格100万元，面积为120m2，为普通住房，其房屋购买时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税及附加税额。
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