土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、征税范围
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
（一）转让国有土地使用权
这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
【例6-8】 下列各项中属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A．出让国有土地使用权
B．城市房地产的出租
C．转让国有土地使用权
【答案】 C
二、征税范围的界定
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们可以通过以下几条标准来判定：
（一）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税
这里，转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税
这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税
这里，是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。
三、若干具体情况的判定
根据以上三条判定标准我们就可对以下若干具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定：
（一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的
这种情况因其同时符合上述三个标准，所以属于土地增值税的征税范围。这里又分为3种情况：
1．出售国有土地使用权的。这种情况是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。
2．取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定：卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。
3．存量房地产的买卖。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。
（二）以继承、赠与方式转让房地产的
这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。这里又可分为两种情况：
1．房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
2．房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
（三）房地产的出租
房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。
（四）房地产的抵押
房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
（五）房地产的交换
这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（六）以房地产进行投资、联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（七）合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
【例6-9】 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用或转让的，均暂免征收土地增值税（ ）。
【答案】 ×
（八）企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（九）房地产的代建房行为
这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（十）房地产的重新评估
这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
【例6-10】 下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转移的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又给其中一方的
【答案】 ABC
四、应纳税额的计算
土地增值税纳税依据为增值额，增值额为土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
（一）应税收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）扣除项目的确定
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项。
1．取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
2．房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3．房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这3项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。
《实施细则》规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义是：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）；
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
4．与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
5．其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
6．旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（三）土地增值税的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额＝Σ（每级距的增值额×适用税率）
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式为：土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
（四）税率
土地增值税实行四级超率累进税率如表6－1所示。
表6－1 土地增值税四级超率累进税率表
举一个简单例子并用简便方法来具体说明：
【例6-11】 某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。
第一步，先计算增值额。
增值额为：400－100＝300（万元）
第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。
增值额与扣除项目金额之比为：300÷100＝300%
由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为：
土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%
第三步，计算土地增值税税额。
土地增值税税额为：300×60%－100×35%＝145（万元）。
五、预征
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
六、核定征收
按征管法规定纳税人符合核定征收条件的，税务机关将实行核定征收，核定征收比例为非住宅1．5%、住宅1．2%（普通住宅减半）。如果纳税人是房地产开发企业的，核定征收比例一律为2%。
【知识链接】 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、浙江省财政厅、浙江省地方税务局《关于推进全省房地产税收一体化管理工作的意见》（浙财农税字〔2006〕38号）文件精神，对个人转让非普通住宅征收土地增值税规定如下：
从2007年7月1日起，对个人在市区范围内转让未满5年的非普通住宅，既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，征收土地增值税扣除项目金额难以确定的，实行核定征收办法，即按转让非普通住宅交易价格金额的0．5%征收土地增值税。
七、有符合下列情形之一的，免征土地增值税
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过规定的扣除项目金额20%的。
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（三）以房地产投资、联营的（从事房地产开发除外）。
（四）一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的。
（五）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
（六）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（七）个人将购买的普通住房对外销售的。
【例6-12】 根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（ ）。
A．以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业
B．个人以房地产进行交换的
C．被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D．以房地产抵债而发生房地产权属转让的
【答案】 AC
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