个人经营房产的其他纳税政策的简单介绍

第四节　个人经营房产的其他纳税政策

个人经营房产还会牵涉到房产税、城镇土地使用税、印花税，在缴纳营业税的同时，还涉及城市维护建设税和教育费附加，本节就这些税种向读者作一简单介绍。

一、房产税

（一）房产税的纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：

1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

2．产权出典的，由承典人纳税；

3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；

4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；

5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳个人房产税。

【例6-18】　下列关于房产税的纳税人的说法中，正确的有（　　）。

A．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税

B．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房屋代管人或者使用人纳税

C．产权出典的，由出典人纳税

D．产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税

【答案】　ABD

【解析】　选项C，产权出典的，由承典人缴纳房产税。

（二）征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

（三）计税依据

1．从价计征

按照房产余值征税的，称为从价计征。

个人房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2．从租计征

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为个人房产税的计税依据。

（1）房产出租的，以房产租金收入为个人房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征个人房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征个人房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴个人房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，在计征个人房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内个人房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

【例6-19】　对于投资联营的房产，下列关于其房产税的计税依据确认中，正确的有（　　）。

A．对投资联营的房产，投资者参与投资分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据

B．对投资联营的房产，投资者参与投资分红，共担风险的，按照租金收入计算缴纳房产税

C．对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，按照租金收入计算缴纳房产税

D．对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，按房产的计税余值作为计税依据

E．对投资联营的房地产，在计征房产税时要区别对待

【答案】　ACE

【解析】　选项AB：对投资联营的房产，投资者参与投资分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；选项CD：对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按照租金收入计算缴纳房产税。

（四）税率

1．按房产余值计征的，年税率为1．2%。

2．按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收个人房产税。

（五）房产税应纳税额计算

1．从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×年税率1．2%。

2．从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额＝租金收入×12%。

个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税；对个人按市场价格出租的居民住房，可减按4%的税率征收个人房产税。

【例6-20】　位于某县城的鸿福商业大厦在2011年初拥有的房产情况如下：一栋独立的购物广场，其中地上部分房屋原值5 000万元，主要用于电器、服装、玩具等销售；地下部分原值1 000万元，主要用于超市经营。则鸿福大厦2011年需要缴纳的房产税是多少万元？（假设当地规定按房产原值一次性扣除30%后为计税余值，地下建筑用于商业用途的，以房屋原价的70%作为计税房产原值）。

应纳房产税＝（5 000＋1 000）×（1－30%）×1．2%＝50．4（万元）。

【解析】　对于与地上房屋相连的地下建筑物，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上部分视为一个整体，按照地上建筑的有关规定计算征收房产税。

【例6-21】　张某于2012年2月份将其自有的房屋出租给一个体业主居住，租期两年，年租金24 000元，则张某年要交纳的营业税和房产税分别是：

营业税＝24 000×3%＝720（元）；

房产税＝24 000×4%＝960（元）。

二、城镇土地使用税

（一）城镇土地使用税纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。

城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：

1．拥有土地使用权的单位和个人；

2．拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

3．土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

4．土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

（二）征税范围

城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

【例6-22】　根据城镇土地使用税法律制度的有关规定，下列各项中，应征收城镇土地使用税的有（　　）。

A．某公园内的索道公司经营用地B．某镇村民居住用地

C．某市区外资企业生产车间用地

D．纳税单位无偿使用免税单位的土地

【答案】　ACD

【答案解析】　城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

（三）城镇土地使用税应纳税额的计算

1．计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

（1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；

（2）尚未组织测地，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；

（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

2．税率

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

（1）大城市1．5元至30元；

（2）中等城市1．2元至24元；

（3）小城市0．9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0．6元至12元。

大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。城镇土地使用税税率表（如表6－2所示）。

表6－2　城镇土地使用税税率表

3．应纳税额的计算方法

城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：

全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额。

【例6-23】　下列关于城镇土地使用税的计税依据的说法中，正确的有（　　）。

A．城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据

B．纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积

C．尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准

D．尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整

【答案】　ABCD

【例6-24】　设在某城市的一企业使用土地面积为10 000m²。经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。

年应纳土地使用税税额＝10 000×4＝40 000（元）。

4．个人所有的居住房屋及院落用地免税，但出租需要交税。

【例6-25】　甲某为乙公司的法人代表，2011年11月22日，甲乙双方签订租赁合同，约定：甲将市区1万m²的土地（土地用途：工业；产权为甲某私有。）及地上厂房出租给乙使用；租赁时间：2012年1月1日—2015年12月31日；租金：35万元／年，付款方式：年付；租赁期间的土地使用税和水、电费均由乙方交纳。

2012年，乙公司向甲某支付了租金35万元，向地税局申报土地使用税50 000元并在管理费用中列支，检查人员发现后调增了乙公司2012年度的应纳税所得额50 000元，并进行了相应的处罚。

在处理过程中，存在以下争论：

（1）没有文件明确个人出租土地要缴纳土地使用税，甲某出租土地给乙公司是否要缴纳土地使用税？

（2）甲某认为乙公司也是自己的，交了本不需交的税，还要在所得税上补税罚款，真冤。他的认识对吗？

答：根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知国税地字〔1988〕第015号文件的规定：

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

甲某出租土地应按规定由其缴纳土地使用税。乙企业代甲某缴纳的土地使用税，土地使用税属于与生产经营或者说与取得收入的支出，那么按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，是不能在税前扣除的。

三、印花税

（一）纳税人

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。

（二）征税范围

房地产印花税的征税凭证主要包括：具有房地产买卖合同性质的凭证；房地产产权转让书据；房地产权利许可证明；房地产经营账簿；经财政部确定征税的其他凭证。

（三）计税依据

房地产印花税的征税对象是特定行为，而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量，其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额；房地产权利证书（包括房屋产权证和土地使用证）印花税的计税依据则是按件计收；房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额；房产购销合同的计税依据是购销金额。

（四）税率

房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为0．1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

（五）应纳税额计算

应纳税额＝应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率。

【例6-26】　某建筑公司与甲企业签订一份建筑承包合同，合同金额6 000万元。施工期间，该建筑公司又将其中价值800万元的安装工程转包给乙企业，并签订转包合同。该建筑公司上述合同应缴纳印花税为多少万元？（印花税税率0．3‰）。

应纳印花税＝（6 000＋800）×0．3‰＝2．04（万元）。

【解析】　建筑承包合同中总包合同和分包合同都是需要贴花的。

（六）减税免税

免纳房地产印花税的情况包括：

1．已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本，但以副本或者抄本视同正本使用的，应另贴印花；

2．财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；

3．经财政部批准免税的其他凭证；

4．对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

四、城市维护建设税与教育费附加

城建税和教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据的，既然个人房地产涉及营业税，自然就要涉及城建税和教育费附加。城建税按纳税人所在地的不同，设置了3档地区差别比例税率，即：

1．纳税人所在地为市区的，税率为7%；

2．纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；

3．纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

城建税的适用税率，应当按纳税人所在地的规定税率执行。

教育费附加税率不分地区，统一为3%，地方教育费附加税率为2%。

【注】　城建税和教育费附加以“三税”税额为计税依据并同时征收，如果要免征或者减征“三税”，也要同时免征或减征城建税和教育费附加。但对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城建税和教育费附加。

【例6-27】　某市一生产企业为增值税一般纳税人。2013年1月进口原材料一批，向海关缴纳增值税20万元，在国内销售产品缴纳增值税30万元、消费税40万元，由于延期缴纳消费税被罚滞纳金2万元，出口产品获得增值税退税4万元。该企业当月应缴纳城建税和教育费附加为：

应纳城建税＝（30＋40）×7%＝4．9（万元）；

应纳教育费附加＝（30＋40）×3%＝2．1（万元）。