“开心农场”进小区——田园小区可建性调查报告

管理学院　2012级　金融学专业　李阳、闻琼、高玉苗、李锦譞、铁宇豪、王劲邦、荣文君

一、前言

（一）调查背景

随着城市化的不断发展和居民生活水平的提高，人们对生活质量的要求不断提高，对城市“宜居性”产生了迫切需要。面对高楼林立、车流涌动的繁华都市，人们转而向往悠然清静的田园生活，在小区内自行开辟空地种植果蔬的现象屡见不鲜。近年来，城市空气质量下降、食品安全问题频发等现状也致使居民对改善生活质量、追求绿色生活的希望更加迫切。

1996年，联合国第二次人居大会提出了“城市化进程中人类住区可持续发展”的主题。近几年，国内也提出了“生态城市”“绿色城市”等城市发展新模式，从可持续发展的角度对“宜居城市”加以具体阐释。2004年《北京城市总体规划（2004—2020年）》首次提出建设“宜居城市”的战略目标。

北京市在2012年研究制订了《北京市工业大气污染治理行动计划（2012—2020年）》。近年来，北京市采取的节能减排措施虽发挥成效，但北京市的能源使用效率、空气质量等诸多问题仍亟待解决，如何实现经济可持续发展仍是北京市乃至全国所面临的一个重要课题。

对经济发展的渴望逐步转化为对绿色生活的渴望。亲近自然，践行绿色低碳的新生活模式逐渐成为加快北京建设宜居城市的进程，促进经济绿色可持续发展的必然趋势。

（二）调研目的

为引领新的生活方式，增创房屋卖点，发展绿色经济，建设绿色低碳小区，实现北京建设宜居城市的目标，我们提出建设田园型绿色小区的方案。市民作为购房者对小区建设及规划产生重大的影响，因此，为了调查田园小区的可建性，我们对北京市小区规划现状及居民对田园小区的期望度进行了调研。

（三）调查方式

1.发放调查问卷

①发放情况：我们共打印了400份问卷，试发100份，正式发放300份，针对北京市的小区居民进行了调研。

②数据样本：共发出问卷300份，回收289份，无效11份。

发放调查问卷

2.实地考察

考察情况：我们对不同利益群体——育慧里社区居委会、远洋万和城的销售代理商洛丽行、世纪村物业公司——进行了实地走访和考察。

（四）调研团队的分工和进度安排

1.团队成员分工情况

小组成员：李阳（组长）、闻琼、高玉苗、李锦譞、铁宇豪、王劲邦、荣文君。

①问卷设计：李阳、闻琼、高玉苗、李锦譞、铁宇豪、王劲邦、荣文君。

②问卷发放：李阳、闻琼、高玉苗、李锦譞、铁宇豪、王劲邦、荣文君。

③问卷统计：李阳、闻琼、高玉苗、李锦譞、铁宇豪、王劲邦、荣文君。

④实地考察：李阳、闻琼、高玉苗、李锦譞、铁宇豪、王劲邦、荣文君。

⑤调研报告撰写：李阳（前言、结束语与整合统筹）、高玉苗、李锦譞（调研分析）、闻琼、王劲邦（调研总结）、铁宇豪、荣文君（措施与对策）。

2.进度安排

①拟定调研课题：2013年5月至2013年6月。

②查阅文献、问卷设计、问卷发放与实地考察：2013年7月8日至2013年7月20日。

③问卷统计、问卷分析与查阅文献：2013年7月21日至2013年7月30日。

④调研报告撰写及后期修改：2013年8月至2013年9月。

二、调研分析

（一）问卷分析

1.受访者基本特征

调查结果显示：男性占比48.93 %，女性占比51.07%，受访居民男女比例基本持平；年龄主体为20～50岁；学历以专科或本科为主；职业类型中，经营者占20%，科技工作者占15%，公务员占5%，国企职员占11.43%，私企（外企）职员占32.86%，退休人员占6.78%，其他及未填的居民占8.93%。由此可见，受调查者基本拥有购房能力（居民拥有贷款购房的基础）。收入情况如图1所示。

图1居民收入情况调查

2.田园小区可行性调查

调查结果显示：有超过50%的居民认为在小区内开设绿色农田，建设田园型小区的方案可行度较低，但仍有40.36%的居民认为具有较高的可行性，由此可见该方案具有一定的可行性。

3.居民认为可行度较高的理由调查

居民认为可行度较高的理由如图2所示。

图2居民认为可行度较高的理由

4.居民认为可行度较低的理由调查

居民认为可行度较低的理由如图3所示。

图3居民认为可行度较低的理由

5.小区内部自行开辟空地种植果蔬情况调查

小区内部自行开辟空地种植果蔬情况调查，如图4所示。

6.对小区内部自行开辟空地种植果蔬现象的意见调查

调查结果显示：对于小区内有人自行开辟空地种植果蔬的现象，有极大部分居民持反对态度，希望此现象得到管理（如图5所示）。68.93%的居民愿意将土地规范成公众管理的绿色农田，31.07%的居民表示不愿意。由此看出将近70%的居民倾向于建设公众管理的绿色农田使空地得到管理。

图4小区内部自行开辟空地种植果蔬情况

图5居民对小区内部自行开辟空地种植果蔬现象的看法

7.居民对绿色农田管理方式的支持度调查

调查结果显示：居民对绿色农田的两种管理方式的支持度基本持平，但较多居民希望由物业聘请专业人员管理，如图6所示。

8.绿色农田两种管理方式的弊端调查

调查结果显示：①多数居民认为物业公司种植的水果蔬菜无法满足居民自身的需求和标准，倾向于自己管理（如图7所示）；②缺乏时间，不懂种植技术及对种植过程没有耐心是居民不愿自己种植的主要原因（如图8所示）。

图7由物业管理的弊端

图6居民对绿色农田管理方式的支持度

图8由自己管理的弊端

9.绿色小区的建设选址调查

调查结果显示：居民支持绿色田园小区建在四五六环及以外（如图9所示）。

图9绿色小区建设选址调查

10.居民对田园小区期望度调查

调查结果显示：①超过60%的居民有意愿建设绿色农田，期望度较高（如图10所示）；②若建设绿色田园小区，超过50%的居民更愿意为食用绿色果蔬而承担较高的果蔬价格（如图11所示）。

图10 居民对田园小区期望度

图11居民愿意承担的费用调查

（二）实地考察分析

2013年7月9日和10日，小组全体成员走访了学校周边小区，就关于居民在小区内私自开辟农田的问题以及在小区内建设规范农田的居民意愿进行了实地考察。

居民互相交流种植经验

居民在小区内自行开辟空地种植蔬菜

1.居委会

在2013年7月13日，我们电话采访了育慧里社区居委会的杨老师。对于本小组有关“开心农田进小区”的想法，居委会的杨老师予以肯定，并大力支持我们将此想法做下去。在此次访谈中，杨老师就我们的想法给出了以下几点建议：

①考虑需要大面积的土地和北京市现在日益上涨的地价，该类小区应该建在五环及五环以外；

②该类小区面向的消费群体应为有一定经济基础且时间充裕者，应定位为高档小区；

对育慧里社区居委会进行走访

③该类小区的区位一定要综合考虑，尤以交通要素为主，其次是气候、水文、土壤等条件；

④考虑人工成本和市政成本。

访谈结束后，杨老师再一次肯定了我们的想法，并表示希望能早日看到北京出现这样的小区。

2.开发商

2013年7月12日，我们对远洋万和城的销售代理商——洛丽行——进行了访谈。关于在小区内建农田的想法，洛丽行的管理者李女士给出与居委会完全相反的观点。

李女士首先告诉我们，此想法在高档小区是不可能实现的，原因有如下几点：

①农田的建设会影响小区的整体景观，农田的管理，如施肥、浇水会影响居民的正常生活；

②成本太高，风险太大，开发商不愿意投资（李女士向我们解释到：需要的土地面积大，政府批地难，市政成本高，房价肯定高于市场均价，卖房难；农田不能算作绿化，把农田放在哪合适，初期规划设计难）；

③对于现在的高档小区，不同的价位有不同的户型，高价位的户型带有花园，可以满足居民种植的想法，同时，对于高层住户，每户都有自带的花厅，可以种植，所以，我们的想法对于高档小区来说没有吸引力，只能建为中低档小区，但是其较高的成本未必能被中低档小区的居民所接受。

同时，李女士建议我们去五环外六环内的住宅区发放问卷，进行实地考察。

对房产商代表远洋万和城的销售代理商——洛丽行——进行采访

3.物业

在2013年7月12日，我们对世纪村物业公司进行了走访，由于物业公司的内部规定限制，我们只是进行了简单的问答，未进行深入访问。对此想法，物业公司保持中立态度。

对世纪村物业公司进行采访

（三）总结

在问卷调查和实地考察走访后，我们发现了开发商、居民、居委会三者对于建设田园小区方案的不同观点之间的矛盾，各方都基于自身利益。开发商从成本、卖房状况以及小区建成档次的高低出发，否定了该方案在市中心的可行性。而居委会则从居民的生活环境、响应中央绿色节能的政策出发，大力支持该方案的推行。同时，开发商和居委会在谈话中都提到了土地、消费群体、小区建设区位等因素。由此可见，这些因素都是决定该小区建设可行性的主体因素。居民对于该方案的观点，主要基于健康、教育、居住环境等因素。对于这些现实因素，许多居民认为田园小区的土地需求与土地紧张的现状相抵，从而觉得建设田园小区不可行。但单从居民对田园小区的期望度来看，居民普遍向往休闲的绿色生活，由此可见建设田园小区的期望度较高。

综上所述，田园小区的期望度高，但建设难度大，在用地紧张的市中心建设可行性不高。

三、调研总结

（一）可建性分析

1.田园小区建设的初步方案

（1）可操作性

在法律基础方面：《物权法》第六十一条规定城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

在投资者及投资目的方面：①开发商，为吸引更多消费者购房；增加房产卖点，使开发商获利更多；②业主，开辟农田可为居民提供放心安全的绿色果蔬；可为老年人的业余生活增添乐趣，可为儿童提供一个农业教育基地，孩子可近距离观察农作物的生长，普及自然知识，在小区内开辟农田，拉近了住户和大自然的距离，使回归田园生活成为可能；③物业公司，提升小区的居住品质以及物业公司的品牌效应；④政府，打造绿色社区有利于提升政府的公信力。

（2）规划方案

①定位：“开心农场进小区”这一设想的定位是在一线城市的周边卫星城，因为一线城市的城市化水平较高，经济水平和居民素质较高，政府政策和相关法规较为完善。许多一线城市已进入“逆城市化”阶段，周边卫星城的地价较为温和，有较多的土地开发空间，使得这一设想更易实现。

②管理及经营：方案一，由业主委员会招募专业人员作为小区园丁，经业主委员会研究讨论选定种植的作物，由园丁们进行种植，并在农作物的生长过程中进行绿色施肥、除草，利用小区内的雨水收集系统进行灌溉，待成熟后进行收割采摘，此过程完全透明，绿色果蔬将与社区超市进行合作，并通过社区超市销往小区内的住户；方案二，将农田面积划分成若干份，在小区内进行租赁由租户们自行管理，并可借助小区内的雨水收集系统进行有偿灌溉。

假设以A小区为例，该小区总建筑面积占地m亩，可建设用地占50 %，绿地面积为30 %，则小区内农田面积为20%。据此规划方案可得A小区的容积率为0.5。具体规划如图12所示。

图12 A小区规化图

2.必要性

（1）宜居城市发展的要求

随着城市化的不断发展和居民生活水平的提高，人们对生活质量的要求不断提高，对城市“宜居性”产生了迫切需要。为建设宜居城市、促进绿色发展，北京市在2012年研究制订了《北京市工业大气污染治理行动计划（2012—2020年）》。北京市的能源使用效率、空气质量等诸多问题亟待解决，如何实现经济可持续发展仍是北京市乃至中国所面临的一个重要课题。因此，田园小区的建设是一个值得期待的独具创意的课题。

（2）小区混乱秩序急需管理

居民小区是最基本的人为生态环境单元，其绿色生活所发挥的作用将是影响人们生活品质、建设环境友好型社会的关键。

当前小区内部居民自行开辟空地种植果蔬的现象有扩大的趋势，极大部分居民持反对态度，希望此现象得到制止，私自开辟的农田得到统一管理。根据调查结果显示：68.93%的居民愿意将土地规范成公众管理的绿色农田，31.07%的居民表示不愿意。该数据表明将近70%的居民倾向于建设公众管理的绿色农田，使空地得到管理，增加了田园小区建设的必要性。

3.重要性

根据问卷调查结果显示，田园小区的建设对小区居民和小区自身有着重要意义。打造绿色农田，有助于提升小区形象，为儿童提供农业实践的教育基地，还可为居民提供安全的绿色果蔬，节省买菜时间和出行费用等。深层次上，可以进一步提高人们生活水平，丰富业余生活，提高人们绿色生活的意识，使人们在工业城市的加快发展中回归田园生活，也为房产带来新的消费点。从一系列的优点中可见，田园小区的建设意义重大。

4.可行性

在借鉴国外低碳小区先进经验的基础上从政府、开发商、物业公司等多个角度汲取意见，创新性地提出“开心农场进小区”的构想，并设计了初步方案：在小区规划内规划开发一片绿色农田，由开发商建设的节水循环系统进行绿色农田灌溉，后期管理由物业公司牵头部分社区志愿者进行，同时为居民提供安全放心的绿色农蔬。与该方案类似的做法已在广东省的部分小区得到实行，并获得较好反映。由此可见，田园小区的建设具有一定可行性。

5.社会调查结果

（1）居民意愿

40.36%的居民认为田园小区的建设具有较高的可行性，虽未超半，但仍可见该方案具有一定的可行性。

（2）居委会态度

根据我们的走访结果显示，居委会对我们的田园小区建设方案持肯定态度，且从中央政府绿色节能政策和居民的生活环境出发，大力支持该方案的推行。

（二）不可建性分析

1.政府

政府在批地建房的决策中起着决定性作用。但是当前政府未能较好地贯彻落实科学发展观，相关政策和建设目标难以落实，并且资金支持力度不够，使得绿色建设工作缺乏长期规划，建设过程中暴露出诸多问题。政府当前对绿色小区建设不够重视，增加了田园小区建设的难度和不可建性。

2.开发商

从开发商的利益出发，他们认为建设田园小区的成本太高，风险太大，例如，需要的土地面积大，政府批地难，市政成本高，房价必定高于市场均价，卖房难，因此不愿意投资，农田不能算作绿化面积，初期规划设计农田的位置也是一个难题。

除此之外，对于现在的高档小区，不同价位有不同户型，高价位的户型带有花园，可满足居民种植的想法。所以，我们的想法对于高档小区来说没有太大吸引力。如果为中低档小区而建，其较高的成本未必能被居民所接受。

因此，开发商认为成本、卖房状况，以及小区建成档次的高低等问题都增加了该方案的不可建性。

3.物业

现状显示当前物业管理结构不完善，责任分工不明确，对绿色建设工作的重要程度认识颇浅。相关工作人员责任意识淡薄，管理松散，监督机制不完善。此外，根据我们的走访结果显示，物业公司对于我们田园小区的方案持漠然中立态度。

但由于物业是田园小区建成后的主要负责机构，当前该机构较弱的管理能力和较低的积极性将增加田园小区的不可建性。

4.居民

（1）居民热情不高

当前居民绿色环保意识虽在逐步提高，但总体仍较薄弱，且对田园小区建设认识不够，导致其参与热情不高。居民参与热情不高将会是田园小区成功建设的巨大阻碍，大大增加了其不可建性。

（2）实施难度大

多数居民认为物业公司种植的水果蔬菜无法满足居民自身的需求和标准，倾向于自己管理。但自己管理又缺乏时间，且不懂种植技术及种植过程。

（3）问卷结果

超过50%的居民认为在小区内开设绿色农田，建设田园型小区的方案可行度较低。居民认为可行性较低的理由有：破坏小区环境，有损小区形象；占用了公共场地；影响小区正常生活；成本太高，不切实际。

四、建设田园小区的建议

根据问卷调查和分析结果显示，大众对田园小区的可建性仍存在诸多争议，认为可建性高和可建性低的比重基本持平，所以无法简单论断建设或者不建设田园小区，因此建设田园小区既是一种机遇又是一种挑战。

因此，不能简单肯定或简单否定这一想法，我们根据不同人群和不同小区的不同意愿与情况提出了以下建议。

（一）建设地点

由于建设田园小区成本较高，因此尽量不把田园小区建设在市区的黄金地段，而应选择地价相对低的地段，如五环及五环以外。此外，在二三线城市，建设田园小区的可建性更高。

与此同时，还要考虑小区内的土壤、气候、环境等条件，因地制宜种植果蔬，建设田园小区。

（二）建设人群

建设田园小区并非简单的项目，田园里果蔬的种植、培育、采摘、处理等问题都需人工作业。如果有居民对此感兴趣并且懂得一定技术，可以自行种植但须规范管理，使得种植的果蔬符合绿色食品标准。但如果小区居民不能自行种植，可以由物业聘请专业人员进行种植。

（三）建设资金

一方面，建设田园小区首先在土地资源上开销较大，因此需要根据不同情况进行建设，从而达到一种既能充分利用有限的土地资源，又能节省资金的效果，进而实现利益最大化。

另一方面，建设田园小区在管理上也需要较多资金。例如，规范果蔬的种植，对果蔬进行施肥、除草等管理不仅需要专业技术人员，还需要专业的设备和天然肥料等资源。因此，此方面的费用可以根据居民意愿转化为上涨的物业费或上涨的果蔬价格，使利益最大化。

（四）多方合作

从上面的分析中我们发现，建设田园小区要牵涉到的利益群体不仅庞大且数量较多，要建设这样一个理想的小区，需要各方达成基本一致的意见。首先，政府重视田园小区的建设，号召开发商来响应，并给予政策和部分资金支持。其次，开发商应该把更多的焦点转移到居民优质生活的建设中来，开发出适宜房产市场发展的田园小区。再次，物业公司应积极维持小区农业用地的有效利用。最后，消费者和居民应该参与到田园小区的建设中。建设这样一个田园小区，意味着现代生活方式的一次革命。每次革命总会遇到诸多阻力，这时就需要利益群体的共同合作，来达成现代生活方式的一个大转变。

具体问题需要具体分析，综合各方面情况，在适宜的小区打造田园小区，而不适合的小区则根据其自身的情况选择最适合其发展的方式来改造与建设，从而促进小区的可持续发展。

这样的田园小区并非不可建，而是各个利益群体不愿去建。今天的社会盲目追求自身利益最大化，往往以自身的生活品质和生活环境为代价。当我们真正静下来，权衡一下这样的田园小区会怎样改变我们的生活时，也许这一生活新方式的革命会更易走向成功。

五、结束语

世界经历了一个由工业化阶段向后工业化阶段转变的过程，北京作为中国的中心城市仍处于转型期，经济发展与环境保护的矛盾日益突出，城市长期处于雾霾之中，宜居度偏低。而追求人文与自然协调共存已成为全球宜居城市建设的共同趋势，因此践行绿色低碳的生活模式、发展绿色经济、使人文与自然相协调对北京宜居城市建设而言迫在眉睫。

在喧闹繁忙的大都市中，建造田园一般的生活小区，将虚拟世界里的“开心农场”实体化于小区中，就房地产开发商而言，增加了房屋销售的新卖点，开创品牌房地产，引领新的生活方式。就消费者而言，生活在这样的小区里，可以亲近自然，缓解一天繁重工作所带来的压力和疲惫，调节身心，有利于身体健康。践行绿色低碳的生活模式，从而加快北京建设宜居城市的进程，促进经济的绿色可持续发展。

本文对田园小区的可建性进行了深入调查并为建设田园小区提出了建设性的建议，但因其牵扯到诸多利益群体，实现这一课题对相关利益群体有所期待。期待政府出台的政策不仅是治理环境的宏观口号，更应关注到城市每一位居民的生存环境。期待房产开发商及物业公司转变观念，拥有更多人文关怀，为建设环境友好型社会而献力。期待全民参与其中，为创造绿色生活、实现经济可持续发展的目标、建设中国宜居城市的“中国梦”而全力以赴。

指导老师：程翔